認識民間二胎的利與弊:一次搞懂所有必須知道的事

民間二胎是什麼

民間二胎是指將已有貸款的房地產,向非銀行的機構或個人申請第二次貸款。申請途徑只要不是經由銀行、郵局與信用合作社皆屬於民間二胎,如上市融資公司或私人借貸機構。

民間二胎可以為需要資金但信用不佳的人,透過非銀行機構取得貸款。與傳統銀行相比,其利率可能相對較高,還款期限較短。

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民間二胎的特點

銀行的二胎貸款審核相對嚴格,因為在設定抵押權時,二胎的順位次於首胎,所以銀行會面臨較高的風險。當借款人因無法償還貸款,導致房子遭拍賣時,二胎在償還順序上,會排在首胎之後,這將導致必須承受無法收回本金和利息的風險,因此銀行對於二胎貸款十分嚴苛。

相比之下,民間二胎的門檻較低、審核寬鬆,對於需要短期資金,卻不符合銀行申貸標準的借款人來說,是另一個較易取得資金的途徑。

然而民間二胎也帶來一定的風險,首先其利率通常比銀行二胎的利率高,此外由於監管較為鬆散,有可能遇到行為不端的借貸機構

民間二胎與銀行的差異

民間二胎與銀行二胎的主要差異在於審核門檻和利率

銀行二胎雖然利率較低,但審核條件嚴格,看重申辦者的個人信用評分和財力證明,過件率較低。

相反的,民間二胎的審核較寬鬆,門檻較低,成為被銀行拒絕者的另一選擇。然而民間二胎利率較高,且可能遇到非法經營的借貸機構,承受不合理的債務糾紛及風險。因此申請者須依自身狀況,評估最適合的貸款途徑。

銀行二胎民間二胎
職業要求提供穩定工作(軍公教或上市櫃企業等)的薪轉證明。一般無限制。
信用分數申請時會查詢聯徵,
若短期申請太多反而會扣信用分數。
民間無法向聯徵中心查詢申請人的信用報告。
負債比若申請人身上負債過高難以核貸。不會審核。
屋齡屋齡超過 40 年難以核貸。依房屋殘值為準。
年齡年紀超過 65 歲難以核貸。無限制。

二胎利率比較

民間二胎的來源多樣,包括融資公司、代書以及當鋪等。其中當鋪受獨立法規監管,其權限優先於民法,因此貸款利率可能較其他管道高

儘管民間二胎提供了便利的貸款途徑,但各類源頭的利率、條件可能有所不同,申請者需要根據自身需求和負擔能力仔細選擇。

以下為各二胎房貸管道的彙整比較表,最新利率與額度以銀行及各機構官方公告為主

銀行融資公司代書借款當鋪
年利率2.5% ~ 15.99% 7% ~ 15.99% 0.4% ~ 3%(月息計),
須留意合法年利率為 16%
最高 30%,當鋪業法優先於民法,第 11 條之 2
額度最高 600 萬最高 300 萬最高 8 成無上限
年限7 ~ 15 年1 ~ 10 年不限,
隨借隨還
不限,
隨借隨還

如何選擇可信賴的民間二胎

申請者必須確認貸款機構的利率是否符合法規限制。根據民法第 205 條除當鋪外,年利率超過 16% 的民間二胎貸款屬於違法;如一般我們常聽見的三分利,即是每月 3% 利息,以年利率來看便是 36% ,屬於違法。

再者了解貸款機構的背景也十分重要。申請者可以查看貸款機構的營業執照、以往的營運記錄,並上網搜尋其信譽。

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選擇合法民間二胎的方法

正規合法經營的民間二胎,可優先選擇融資公司,如裕融中租。這些公司均是合法設立,具有專業的金融背景和產業經驗,能夠提供專業的貸款建議。若無法從融資公司取得貸款,轉而向其他民間機構如代書、當鋪、個人申請時,若事前篩選業主的階段不夠謹慎小心,較容易遇到違法貸款或詐騙問題。

避免民間二胎的詐騙與陷阱

面對民間二胎的吸引力,包括審核快速和門檻低等,我們必須保持警惕,確保不會落入詐騙或被不公平的貸款條件所限制。

以下是幾種有效避開違法民間二胎的方法:

  • 選擇信譽良好的機構:尋找持有合法營業證照,且具有良好信譽的機構是避免詐騙的首要步驟。也可以透過查詢客戶回饋和網路評價來評估信譽。
  • 求證機構資格:透過金融監督管理委員會公告,查詢該機構是否有遭受處分或被列入黑名單。
  • 注意費用及利率民間二胎的年利率最高不能超過 16% ,而當鋪的年利率則不能超過 30% 。如果遇到超過這兩個數值的情況,可以主張合約無效,並要求退還超額支付的部分。同時也要關注所有可能的額外費用,包括手續費、遲繳罰金等。
  • 詳讀貸款條款:在簽訂任何合約之前,都應詳細閱讀和理解其中的條款,包括貸款期限、提前還款可能產生的遣約金、違約條款等。確保自己了解所有的條款和責任,可以有效避免被捆綁在不利的條件中。
  • 民間二胎有哪些管道

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    許多人在面對短期內的資金需求,卻又不符合銀行借貸要求條件時,就會選擇利用民間二胎這種管道來獲取資金。民間二胎的選擇很多元化,只要不是透過銀行、郵局與信用合作社,基本上都是屬於民間機構,以下將詳細介紹這些民間二胎的申請管道及其特性。

    民間二胎管道一:融資公司

    融資公司的二胎貸款是最普遍常見的方式,其審核流程與銀行相似,如貸款金額的評估、抵押物的鑑價等。

    不過融資公司與銀行在審核貸款申請時,最大的差異在於是否調閱個人聯徵紀錄。

    銀行在評估申請人的信用狀況時,會從金融聯合徵信中心查詢申請人的信用報告,如果申請人在短時間內有多次的貸款申請,可能會對其信用分數產生負面影響。而融資公司在審核貸款申請時,並不會查詢申請人的聯徵信用報告

    民間二胎管道二:當鋪

    當鋪的營業模式受到當鋪業法的規範,因此在考慮向當鋪申請貸款前,必須要確認當鋪是否持有當鋪業許可證,也就是說,當鋪必須是合法經營

    可以在全國商工行政服務網上查詢當鋪是否有當鋪業許可證,如果當鋪沒有許可證,那麼他們就屬於非法經營的地下錢莊。

    此外,須特別注意合法當舖的貸款年利率上限為 30 %

    地下錢莊

    在尋找民間二胎的過程中,我們經常會在網路或街頭看到許多合法當鋪的廣告,但這並不意味著他們都是合法設立的。有些不法份子可能會以合法公司的名義做為掩護,實際上卻經營地下錢莊,常提供高利貸款,而且往往與黑社會有關聯。

    他們之所以能從高利貸款中獲取暴利,主要是因為他們對借款人索取極高的利率,遠超過銀行或合法當舖被規定的利率範圍

    民間二胎管道三:代書

    代書二胎是一種以代書或民間金主為主的貸款方式。代書指的是地政士,他們主要負責處理土地、不動產等相關契約,因此有部分地政士也會提供貸款服務。這類貸款門檻較低,利率也不至於跟當鋪一樣高,對許多人來說可能是一個更具吸引力的選擇。

    然而這並不表示代書二胎沒有風險,雖然代書利率比銀行高是很普遍的情況,市面上行情月利率常常 2% 起跳,但這都不是合理且合法的現象。若以月利率 3% 計算,代表著年利率高達 36%,早已遠超過民法第 205 條規定的 16%,已涉及法定上限利率,民眾須特別注意自己的相關權利。

    由於代書二胎是以月息計,又有隨借隨還的特性。若是年限不足一年就無法以平均年利率計算,要注意一年內繳交的利息金額不得超過 16 % ,如小明借了 100 萬,一年內的總利息費用不得超過 16 萬。

    民間二胎管道四:代辦公司

    代辦公司是另一種民間二胎的取得方式,他們扮演中介角色,協助申請者與銀行、融資公司或私人金主等進行貸款申請。

    代辦公司會全程參與並介入貸款過程,從申請、文件製作、談判到最終獲得貸款,並從中收取一定比例的費用。例如貸款最終金額為 100 萬,抽取 2 % 代辦費用,借款人要支付 2 萬的手續費,代價不低,所以謹慎評估代辦公司的信譽與費用很重要,才能避免遇到不肖業者。

    民間二胎管道五:私人金主

    申請人將房屋抵押設定給私人金主,獲得資金,從而建立二胎的借貸關係。換句話說,只要有貸款關係,便具有法律名義。這類型的貸款也可能透過代書或代辦公司進行申請,由他們從中幫忙媒合出資者與借款人。

    民間二胎的申請流程

    申請民間二胎貸款時,有幾個重要的流程須要理解並遵守,以確保能得到最好的貸款條件。

    申請資格

    申請二胎貸款前,必須符合以下資格:

  • 申請人年滿民法規定的 18 歲
  • 房地產在申請人的名下,且房屋必須要有殘值。可以透過各大銀行提供的房價行情試算來初步評估。
  • 房屋貸款最少須繳滿一年
  • 必須要有償債能力,申請人要有資產證明,如工作證明、股票收入等。
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    如何準備申請文件

    申請民間二胎之前,要準備好以下資料:

  • 雙證件:身分證件與第二證明文件(駕照、健保卡等)。
  • 謄本:申請人的戶籍謄本、抵押房地產的產權證明,包含土地登記簿以及所有權狀,可以透過全國地政電子謄本系統申請,或該抵押物所在的地政事務所辦理
  • 房貸證明:最近一年的繳款明細,可以上財政部稅務入口網申請查詢。
  • 信用報告:有些機構可能會要求申請人於聯徵中心申請個人信用報告,但此查詢並不會像銀行那樣會列入查詢次數評估,每人每年都有享有二次免費查詢權利。
  • 財力證明:雖然民間二胎沒有硬性規定,但作為申請貸款的條件,以下證明都能享有加分作用。
  • 薪轉帳戶:公司匯入薪水的帳戶,一般來說最少需要 3 個月以上的薪轉證明。
  • 所得稅單:所得稅單可至財政部稅務入口網申請。
  • 股票基金:可以安裝集保 e 存摺的 App ,由臺灣集保中心結算所發行的,統計個人所有券商的股票以及基金。
  • 審核流程

    民間二胎貸款以不動產作為擔保,相對於一般銀行貸款,申請程序與審核標準相對較為簡單快速。

  • 申請:向貸款機構提出申請,會詢問一些基本的資料,包括借款人的基本資訊,以及財力、信用狀況等。一般可能要提供如財產證明、所得證明等文件。
  • 估價:房屋鑑價是二胎貸款的重要環節,業者會根據房子的實際狀況、所在地點、未來價值等多項因素進行評估,以決定可貸款的金額。
  • 審核:在確認房產價格後,機構會再次評估借款人的還款能力是否可以負擔。
  • 照會:審核其申請文件證明是否為真,如調查申請人所在公司。
  • 對保:一旦貸款被通過,借款人和貸款機構會簽訂貸款合約,明確列出貸款的金額、利率、期限、還款方式等訊息。
  • 設定:簽約後,借款人須將房產作為抵押物,進行二胎產權的設定。設定過程需要律師或公證人的參與,以確保所有過程的合法性。
  • 撥款:一切設定完畢後,貸方會將貸款金額撥入借款人指定的帳戶。過程一般需要幾個工作天才能完成。
  • 抵押權設定

    民間二胎的抵押權設定,又稱私人設定。是指借款人向民間機構或某人申請二胎貸款時,將自己的房產作為抵押。

    但資產進行私人設定時,會在聯徵中心的紀錄上留下軌跡,儘管不會直接影響信用分數,但日後借款人若有必要向銀行貸款時,銀行會從這些資訊來評估借款人的財務管理能力。

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    而設定第二抵押權,若申請人因故破產等,清償順序排在第一順位抵押權機構後,排在普通債權人之前。

    辦理抵押權須準備以下文件:

  • 身分證明文件
  • 印鑑
  • 登記申請書
  • 抵押權設定契約書正副本各 1 份
  • 權利書狀:土地、建物權狀正本。
  • 民間二胎相關 Q&A:

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    民間二胎超過民法及當鋪業法的利率上限外,還會同時違反重利罪嗎?

    不一定。若是貸方高於民法或當鋪業法規定的最高年利率,雖然違反民法,但不一定違反重利罪。

    法院在判定時,還會調查貸方是否利用申請人無知或急迫的需求,以及約定明顯不符合當地經濟狀況,重利罪 344 條的條約並不是依照民法 205 條所設的 16 % 或當鋪業法 30% 為基礎

    即使利率超過民法或當鋪業法的上限,但如果並未利用借款人的困境,也未取得不符合社會經濟情況的額外利益,那麼法院可能並不會認定為重利罪。然而如果利率超過上限,並且貸方利用借款人的困境取得不正當利益,那麼有可能被認定為重利罪。每個案件的具體判斷需要根據具體情況進行。

    民間二胎的利息都很高嗎?

    確實,民間二胎貸款的利率通常會比銀行的貸款利率高。但這並不代表民間二胎所有利率都一樣高,其利率會因各種因素而異。例如申請人的信用情況、貸款額度、還款期限,以及抵押物的價值等。

    除了利率,民間二胎貸款通常也會有一些額外的費用,例如評估費、手續費、法律費、保險費等。因此在申請民間二胎貸款時,要仔細評估和比較各種費用,評估對整體貸款成本的影響。

    民間二胎需要保人嗎

    通常不需要。因為主要是看抵押物的價值,而不是借款人的信用

    然而即使不需要擔保人,借款人仍要提供足夠的證明,表示自己有能力還款。包括證明收入的文件,或者擁有穩定現金流的證據。

    雖然民間二胎貸款的申請過程可能較銀行貸款簡便,但借款人仍須確保了解貸款條款並能負擔。

    有二胎的房子可以進行買賣嗎?

    可以。通常在交易完成前,賣方會與抵押權方(銀行或貸款機構)達成協議,清償剩餘債務。

    而在抵押權沒有塗銷的情況下交易,銀行有權要求買方為賣方清償債務,若買方不進行清償,銀行一樣會找上原賣方進行債務回收。最後房屋遭到拍賣,還款責任還是回到賣方手上。

    房屋二胎可以貸多少?

    民間二胎貸款以房地產殘值為評估借款上限,借款額度通常在抵押物價值的 100% 至 120% 之間。然而即使房產價值足夠,借款人的財力證明也是機構審核的重要考量因素。

    舉例來說,如果小明的房屋殘值為 1000 萬,理論上小明可以申請的二胎貸款金額可以從 1000 萬到 1200 萬不等。然而實際貸款金額會根據小明的收入狀況、償債能力等因素進行審核與調整。


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