二胎房貸是什麼?增貸受阻時的選擇!

二胎房貸」對於目前已經有房貸的人來說,若有大額資金周轉的需求,但在申請增貸時被銀行拒絕,也許二胎房貸,就會是一個可以考量的選擇

而我們能夠透過什麼管道申請二胎房貸?以及申請的條件及利率如何?本文將逐一介紹。

二胎房貸是什麼?

二胎房貸,俗稱「二胎」,又可稱為「二順位房屋」。指的是房屋向銀行進行第一次房屋貸款後,利用房屋的殘值,再向另一家銀行申請貸款。而這樣的借款方式,會在房屋抵押設定中,出現第二順位的債權人。

所謂的殘值指的是,預估未來借款年限期滿時,房屋仍可出售的價值。

二胎房貸的貸款利率及額度

二胎房貸的貸款額度,是透過房屋殘值,以及個人償債能力所評估而來。二胎房貸的貸款利率,會比一般房屋貸款利率高,但是會因各個管道的規範,而有所不同。

* 資料僅供參考,最新利率及貸款資訊,請以實際諮詢結果為準。

  • 銀行
  • 融資公司
    • 額度:最高 600 萬
    • 利率:7% ~ 16%
  • 民間貸款公司,又稱民間二胎
    • 額度:最高 500 萬
    • 利率:10% ~ 16%

二胎房貸、房屋增貸、房屋轉貸的區別

二胎房貸在申請前,一般會先詢問原本辦理房屋貸款的銀行,是否可以進行增貸,但因為銀行在審核條件上較嚴苛,所以不一定能成功辦理。此時選擇找別家銀行進行房屋轉貸,又需要考慮負擔額外的違約金,這時候二胎房貸也許是一個較理想的選擇。

以下將統整,二胎房貸與房屋增貸、房屋轉貸之間的差異:

二胎房貸房屋增貸房屋轉貸
抵押順位第二順位第一順位第一順位
申請管道銀行
融資公司
民間貸款公司
僅限向原房屋貸款銀行申請僅限向原房屋貸款以外的銀行申請
特點接受房屋 2 人以上持有
信用瑕疵也可以申請
必須 1 分之 1 持分
最少借款金額需 50 萬以上
必須 1 分之 1 持分
借款金額小也可以
適合對象房屋有殘值
信用有瑕疵
增貸被拒絕
房屋有殘值
信用狀況良好

二胎房貸適合什麼人

  • 申請房屋增貸被拒絕者

二胎房貸適合名下有房屋,向原銀行申請房屋增貸時被拒絕的借款人。二胎房貸能夠以相似的方式進行,針對房屋殘值做評估,額外借貸資金。

  • 借款金額不想受限於 DBR22 倍者

二胎房貸雖然是第二順位的設定抵押,但還是屬於有擔保性質的,因此不受限於 DBR22 倍的規範。所謂 DBR22 倍是在無擔保品的情況下才受限。所以若借款金額較龐大,超過月薪 22 倍範圍,可以考慮有擔保品的借款方式。

  • 緊急且大額的資金需求

二胎房貸能夠讓有緊急的資金周轉需求,且需要比較高額度的借款人,在短的時間內籌措到資金

二胎房貸的申請管道及條件

二胎房貸的申請管道多元,但各管道的條件會因各家規範不同而異。以下將簡略的介紹幾個常見的管道類型,並針對各管道所規範的條件,進行評比。

二胎房貸的申請管道

管道可分為以下三種

  • 銀行金融機構

二胎房貸,目前在許多家銀行,都能申請。但是銀行在信用方面的要求較高,借款人須提供穩定的薪轉收入證明,並且在產權上,也會要求必須是 1 分之 1 的持有。審核上較嚴謹,因此需要較長的審核時間。

  • 融資公司

二胎房貸在向融資公司申請時,信用要求度較低,且也接受借款人沒有薪轉相關證明,因此審查速度較快與銀行不同的是,即便是多人共同持分,也可以辦理。但還款年限上來說,比銀行短

代書、當鋪都屬於民間貸款公司。針對二胎房貸的申請,和融資公司一樣,不要求信用、薪轉證明,並且接受多人共同持分。此外,對於提前清償也無特別的綁約要求,可以隨借隨還

二胎房貸各管道評比

銀行融資公司民間貸款
個人信用有要求沒要求
調閱聯徵需要不需要
薪資收入須有穩定收入接受無薪轉者
繳納原貸款滿 1 年有要求無要求
產權多人不可可以
年限3 ~ 20年最長 10 年最長 7 年
是否綁約(不可提前清償)需要需要不需要
隨借隨還
審核時間14 天以上7 ~ 14 天3 ~ 5天
過件率

二胎房貸的申請須知

二胎房貸申請時,無論選擇哪一個管道,所需要準備的文件及流程,其實大致相同。但也因為管道較多,難免有不肖業者混入其中,建議可以在送件前,多方評估,並且謹慎篩選

二胎房貸須備齊的文件

  • 個人基本資料
    • 身分證影本
    • 健保卡或駕照影本
    • 戶籍謄本影本
    • 銀行存摺(撥款用)
  • 財力證明
    • 薪資轉帳證明或收入證明
  • 房屋資料
    • 土地、建物所有權狀影本
    • 近 6 個月到 1 年的繳納房屋貸款的明細

二胎房貸的申請流程

圖 / JKL SEO 團隊
  1. 諮詢專員:諮詢並提供個人及房屋相關資訊。
  2. 估價:由銀行、融資公司或民間借貸公司,針對房屋現況,鑑估可貸款金額。
  3. 審核:確定額度、期數、利率,以及相關手續費、開辦費等。
  4. 對保照會:雙方確認方案,進行貸款資料核對。
  5. 設定抵押:對房屋進行第二順位的抵押權設定。
  6. 撥款:設定完成後,貸款方進行撥款。

提高二胎房貸過件率的方法

二胎房貸如果房屋本身有殘值,通常向融資公司、民間貸款公司申請時,過件率都很高,並且審核速度快,但相對的,利率也高。所以如果借款人以低利率為優先考量,想要向銀行申請二胎房貸,可以參考下列兩種方法,增加銀行過件的機會

  • 準時還款

銀行的利率,比融資公司、民間貸款公司低,但相對的,對於信用的要求度高,因此準時繳納房屋貸款,培養良好信用,是提高過件率的必要關鍵。

  • 提供連帶保證人

對銀行來說,抵押只能列居第二順位的風險太高,因此,提供連帶保證人,增加還款的保障,也是提高過件率的方式。

基本上,銀行在評估二胎時,會傾向引導借款人轉貸,但轉貸可能會需要支付額外的違約金。建議在評估前,先瞭解自己原貸款的狀況,選擇最好、最適合自己的方案。

二胎房貸的優、缺點

二胎房貸屬於有擔保品的貸款,一般融資公司、民間貸款公司的審核速度快,但也因為設定在抵押二順位,即使在無法還款,房屋進入拍賣階段後,第二順位的借款方也不一定能成功收回全額款項,所以在利率條件上就會設定較高,轉嫁未來承受呆帳的風險。因此,二胎房貸有其優、缺點之處,如下:

圖 / JKL SEO 團隊

二胎房貸的優點

  • 貸款額度高

二胎房貸的借款額度不受限於 DBR22 倍,是以房屋的殘值作為評估標準,也由於房屋的價值普遍較高,因此在有殘值的情況下,通常會比一般信用貸款的額度更高一些。

  • 核准速度快

二胎房貸的核准速度,會比申請轉貸來得快。原因是因為,轉貸需要先償還原本的房屋貸款,並且進行塗銷後,才能再次辦理設定,而二胎房貸,僅需設定二順位,省去了代償及塗銷的時間。

  • 信用評分要求低

二胎房貸在一般融資公司及民間貸款公司的規範中,對於信用條件要求較寬鬆,即便是信用瑕疵者,也能提出申請。

二胎房貸的缺點

  • 利息較高

二胎房貸的利息較高,是因為當借款人無力償還,房屋被迫進行法拍後,會根據抵押設定的順位,依序進行賠償。也就是說,法拍後的金額,會先賠償給第一順位的債權人,相對的,第二順位的債權人承受比較高的風險

  • 貸款無寬限期

二胎房貸並沒有所謂的寬限期。寬限期指的是 3 ~ 5 年之間,先繳利息,不繳本金。一般申請房貸,除特殊條件之外,通常可以有寬限期,但二胎房貸,由於貸款年限較短,風險也較高,因此有限制。

二胎房貸須留意的三個重點

管道多方評估

二胎房貸的管道多元,所提供的利率及手續費也不同。建議在挑選時,要清楚合約內容,並且在挑選融資公司及民間貸款時,除了網路評價之外,也要到經濟部工商登記查詢對方是否為合法立案的公司。

評估額外支出

二胎房貸在坊間有許多廣告宣傳,部分業者會用「低利率」的方式吸引客戶,但其中卻夾雜高額的開辦費、手續費、帳管費、代辦費等。建議在簽訂合約前,都要把這些費用問清楚多方比較,以避免額外支出的部分過高

留意日後經濟負擔

二胎房貸的借款人,原本就有房屋貸款的負擔,根據商業週刊的分析:「槓桿開得太大,現金流可能會變得越來越少。」建議還是要評估每月要繳納的本金利息,及自己是否有足夠能力償還,以避免造成生活負擔。

二胎房貸須知:大家都想知道的事,一次瞭解!

房子買多久才能二胎?

二胎房貸的申請,一般銀行會要求,原房屋貸款繳納須達 12 個月以上。

而融資公司部分會要求 6 ~ 12 個月以上,部分則不要求;民間貸款公司則通常都不會要求。

二胎房貸就是房屋增貸嗎?

不是。

二拍房貸與房屋增貸,在性質上雷同。但房屋增貸是只能向原貸款銀行,針對房屋殘值進行申請,並且通常條件嚴苛,過件率不高。二胎房貸則是向原房屋貸款以外的銀行、融資公司、民間借貸公司提出申請。

二胎房貸的風險是什麼?該怎麼避免?

二胎房貸的風險,其實與多數的貸款相同,但是除了慎防詐騙之外,二胎房貸最大的風險是利息普遍較高

當沒有能力償還貸款時,房子將有可能被迫法拍。因此謹慎評估自己的還款能力,是非常重要的。建議在借款前,先計算日後每個月應還款的本金、利息,以防落入資金的黑洞。

二胎房貸會影響信用嗎?

要視情況。

融資公司、民間貸款公司申請二胎房貸的話,不會調閱聯徵,也不會留下紀錄

但如果有向銀行申請其他貸款需求的時候,部分的銀行的審查人員,會查詢借款人名下房屋的貸款情況,當發現房屋有第二順位貸款的登記紀錄時,會認為借款人有資金周轉的困難,進而影響銀行決定是否放貸的結果。這部分的避免方式,除了平常正常繳納貸款之外,日後在提供財力證明時,可考慮避免提供有揭露二胎房貸的房屋資訊

有二胎房貸的房子可以買嗎?

可以。

二胎房貸與買賣,並沒有直接性的關係。雖然有部分買家,會顧及房屋是否有向民間,甚至高利貸借款,擔心房子狀況複雜。

但其實屋主本身的借貸行為,在買賣之間,並不會影響買家,除非是房屋有遭到限制登記、法拍、查封等,但這種情況下,交易則不會成立


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