理財型房貸是什麼?怎麼借錢最划算?周轉前的必讀須知

理財型房貸是什麼?

理財型房貸是附加了彈性借款功能的房貸方案,可以將已經攤還的貸款本金額度,轉為隨時可以提撥調度的資金,在沒有提領動用的情況下,並不會有額外的成本支出,僅僅在產生實際借支行為後,才依使用額度計算每日應付利息。

舉例來說,若以理財型房貸申請一千萬貸款,在經過一段期間後,已累積償還四百萬的本金,這四百萬已歸還給銀行的額度,就也成了一筆當下可借用的資金,只要額度在這個範圍內,隨時隨地皆可就近到 ATM 提領,或使用銀行網銀 APP 轉帳收款。

理財型房貸與其他房貸方案的比較

理財型房貸和一般房貸的最大差異,從名稱上就能一探究竟。考量申貸者因為有理財需求,提供可提撥調度資金的服務,這就是理財型房貸和一般房貸在本質上最大的不同。

一般房貸無論以什麼樣的計息方式還款,皆沒有辦法提撥或動用已償還的本金,所以若要以還在貸款中的房子再度抵押借錢,只能透過另外申請房屋增貸或二胎房貸的方式。而且如果選擇在銀行管道申辦,嚴格的審查條件及低過件率,對於急需用錢的人來說,還必須承受消秏時間與失敗風險。

但如果進一步探討以貸款中的房子再度拿來借錢,理財型房貸、房屋增貸和二胎房貸該怎麼選擇較理想?基本上我們可以從資金需求額度及還款時間作為最終考量關鍵因素

  • 想要還款期長
    • 房屋增貸:
      如果貸款金額無法在短期內償還完畢,想拉長貸款攤還時間,首先可以先考量向原銀行申辦房屋增貸,年利率及還款壓力是三者當中,相對負擔較輕的方式。
    • 二胎房貸:
      若在同樣的條件下增貸可能會失敗,則可以嘗試申請二胎房貸,二胎房貸最短的還款期為七年,但由於房屋抵押順位為第二的關係,銀行必須承受未來房屋拍賣後的損失及呆帳機率較高,為了轉嫁損失風險,所以相對酌收的利率費用就低不了。
  • 想要速借速還
    • 理財型房貸:
      如果手上資金流通速度很快,只是常有密切周轉的需求,再者不想被綁定長期貸款合約和繳交利率,那麼就比較適合選擇理財型房貸。但此方案能支借的額度,並非以房屋鑑價作為依據,而是依已繳納累積的本金為主,所以實際可動用金額是否符合個人當下需求,到底夠不夠用,就得看狀況而定,通常額度不高。

理財型房貸 房屋增貸 二胎房貸
銀行利率 2.5% ~ 3.5% 1.5% ~ 3% 3.33% ~ 16%
申辦條件 須有穩定收入、薪轉
需要聯徵
本人持有房屋
須有穩定收入、薪轉
需要聯徵
房貸繳滿一年以上
須有穩定收入、薪轉
需要聯徵
房貸繳滿一年以上
抵押順位 第一順位 第一順位 第二順位
貸款年限 一年一約
視財力證明自動續約
最長 10 年
3 ~ 20 年 7 ~ 15 年
借支額度限制 額度為已償還之本金 最少借款金額 50 萬以上 50 萬以上
最高 600 萬
是否綁約 不需要
隨借隨還
需要 需要
適合族群 常有資金調度需求者
創業者
投資客
追求穩定長期攤還者
收入固定的領薪者
追求穩定長期攤還者
收入固定的領薪者

誰適合理財型房貸?

由於理財型房貸的目的,僅僅是銀行提供貸款人另一種資金調度的管道,貸款契約不長,也無綁約限制,所以與需要簽定長期合約的貸款方案相比,例如個人信貸,即使利率稍微高一些些,但若能在短時間內,就能立刻彌補這個資金缺口,反而會比較划算。

只要是短期資金需求,並且保證未來有充足的還款能力,皆可考慮選擇使用這個方案調度資金,所以適合理財型房貸的族群大致上可分為這三類:

  • 自行創業的業主:
    由於業主或自由業者本身並沒有所謂的固定收入,現金流很可能常常處於不穩定的狀態,即使有機會能獲得比上班族更多的營收,但各式營運成本的支出,也常為業主帶來資金周轉的需求。所以理財型房貸提供一筆能靈活調度的錢,非常適合業主每個月進貨或急需用錢時,提領作為緩衝使用。
  • 投資客:
    目前市面上主要的投資類型以股票、債券、定存及不動產買賣為主流,特別是在這個人人都想力抗通膨的時代,領薪族想要提早財富自由,就必須借助投資,創造更多被動收入才行。

    對手頭拮据的人來說,閒錢及存款所剩無幾,是否只能放棄投資?其實以專業投資專家的角度來看,平時除了要盡量減少開支之外,更要避免只會一味的存錢,因為沒有錢,才更需要學習理財,要懂得運用複利的魔力,讓金錢本身能滾動生財。

    以股票市場來說,當持股並交易一段時間後,在信用良好的情況下,就可以進行股票融資,也就是可以向證券商以一定的負擔比例借錢買股,通常自備款的額度要佔五成至六成,而年利率大概會落在 6% ~ 7%。

    相較之下,理財型房貸的利率比它低,若投資的金錢來源從這個管道獲取,會比直接向證券商融資會更划算一些,也可以同時降低虧損風險並放大獲利效益。

  • 有短期資金周轉需求:
    雖然名為理財型房貸,但其實不管需要周轉的原由是因為結婚、旅遊、裝潢、子女學費、各種臨時的支出等,都可申請使用。與信貸相比,理財型房貸的利率較低,而且隨時隨地皆可取得資金,每一次的借支不須要再透過銀行的層層審核,對短期內得調度資金的人而言,是一種很方便又有效率的借錢方案。

理財型房貸的優點

理財型房貸的好處著重在擁有極高的彈性空間,無論是時間、地點或是合約限制。

  • 提領方便不受時間地點限制:
    當成功申辦理財型房貸後,若隨時有提領借用資金的需求,只要持用銀行指定的帳戶或金融卡,就可以使用網路銀行轉帳,或直接到就近的 ATM 提領即可,取款地點和時間皆不受限制,既省時又方便。

  • 還款無綁約限制:
    一般房貸或信用貸款皆會綁約,在合約年限範圍內,銀行為確保能獲取足夠的利率收益,限制申貸的人不可提前清償貸款,也就是不能提前結束終止合約。若未到期前進行清償,則屬於違約行為,必須另外支付違約金,作為補足利息損失費用。

    然而理財型房貸並無長期綁約的限制,通常一年一約,只要信用表現良好且正常,合約到期後通常能每年自動續約,但也會定期進行信用評估,若有欠款遲繳或信用不良的情況,銀行有權取消續約。

  • 計息只發生在實際借用提領後:
    雖然可動用額度一直存在於理財型房貸的合約當中,但其實房屋貸款劃分為兩部分,一則是每月固定繳交的房貸本金及利息,另一則才是作為理財型房貸的循環動用貸款。只有動用並借用理財型房貸的本金時,這筆額外的貸款才會進入日利息的累積計算,在沒有使用的情況下,並不會產生額外的利息或費用。

理財型房貸的缺點

  • 利率較一般房貸方案高:
    根據 2023 年 5 月的新聞消息指出,五大銀行的房貸利率已破 2,是自 2009 年以來的最新高,目前已達到 2.08%。不過,即使一般房貸受升息影響,仍比理財型房貸的利率稍低一些,所以若沒有密切或短期周轉資金需求的族群,改為選擇一般房貸方案,利息支出的壓力反而會相對小一些。
  • 可借額度受已償還本金影響:
    由於可動用的額度等於當下已償還的房貸本金,若在初期前幾年,繳交房貸時間還不久的情況下,累積的額度相對就較少,對於需要大筆周轉資金的人來說,在這種情況下就顯得杯水車薪。
  • 貸款時限較短:
    理財型房貸的借款合約屬於一年一簽制度,在正常情況下,只要沒有信用不良或遲交貸款,通常會自動續約。

    但是當信用不良時,銀行將取消續約。或甚至半年以上沒有密切借調資金的需求,也會被建議取消理財型房貸,否則需要另外支付一筆展期手續費用,才能繼續保留這項合約和權利,畢竟銀行會更希望資金持續有被動用的機會。

  • 限制借款目的:
    近年來配合政府打房政策及針對豪宅貸款族群,理財型房貸被嚴格要求不可將周轉資金使用於投資「不動產」,並且銀行會在辦理貸款後,密切檢視資金的流向,確保投資客不會一手借錢,另一手立刻將金錢再投入房市進行炒房。

    若未誠實申報使用目的,日後被銀行發現投資目的不符合規定時,將取消房貸合約並收回貸款。

  • 審核嚴格:
    由於對銀行來說,只要還未全數收回放款金額前,皆是處於承擔呆帳風險的狀態中,在這種情況下,還得提供額外借款的服務,整體貸款總額只有增加沒有減少,所以在審核申辦的條件時,會特別嚴格一些,確保申貸人有足夠的財力及收入,在日後擁有持續穩定還款的能力。

理財型房貸可借額度有多少?

如果單純以整體貸款額度來說,房貸的額度可分成兩個層面來解釋,而通常理財型房貸的重點,著重在後者,也就是可彈性借取使用的部分:

    1. 一般房貸額度:
    指房屋長期合約的主軸,也可稱為甲型貸款,依銀行對房子的鑑價結果,批准給予貸款的額度,申請人必須依固定的合約年限,逐月攤還銀行貸款本金及利息,長期下來維持穩定繳款,累積個人信用分數。

    通常一般房貸的貸款成數,大約落在銀行鑑價的 7 成至 8 成左右,也就是價值一千萬的房子,銀行可能只會給予 700 萬至 800 萬的貸款額度,剩餘不足的資金,就得先由自己補足,俗稱自備款。

    2. 理財型房貸額度:
    理財型房貸依彈性可借支的額度,指的就是屬於乙型貸款的部分,也稱為循環動用型房貸,貸款額度由銀行依照個人財力及信用條件決定最高額度,但真正可動用的金額仍取決於當下已償還的本金數。

    例如向銀行申請房貸 500 萬,房貸年利率為 2.47%,依本息平均攤還法,目前已繳納貸款滿一年(12 個月),本金累積已歸還 19 萬 5771 元,也等同當前可隨時支配借取的資金總額。

期數 當期還本金額 當期利息金額 月付本息金額 本金餘額 累計利息
1 16,130 10,292 26,422 4,983,870 10,292
2 16,164 10,258 26,422 4,967,706 20,550
3 16,197 10,225 26,422 4,951,509 30,775
4 16,230 10,192 26,422 4,935,279 40,967
5 16,264 10,158 26,422 4,919,015 51,125
6 16,297 10,125 26,422 4,902,718 61,250
7 16,331 10,091 26,422 4,886,387 71,341
8 16,364 10,058 26,422 4,870,023 81,399
9 16,398 10,024 26,422 4,853,625 91,423
10 16,432 9,990 26,422 4,837,193 101,413
11 16,465 9,957 26,422 4,820,728 111,370
12 16,499 9,923 26,422 4,804,229 121,293
累積本金 195,771

註:線上有許多現成方便的房貸計算器,可即時列出每個月需償還之本金及利息。

理財型房貸的利率試算

理財型房貸利息 = 當日動用金額x年利率/365 天 x 借支天數

理財型房貸的利率會在實際產生借支後,才開始以日累積計算利息。通常官方告示的利率都是指年利率,所以必須再除以 365 天,求出的值才算是日利率

匯豐銀行的理財型房貸方案為例,年利率為 2.47%,假設今天緊急提領 20 萬額度,借用 10 天,則應付利息為:

200,000 x 2.47% / 365 天 x 10 天 = 136 元

2023 最新理財型房貸申辦管道及利率總整理

目前理財型房貸的申辦管道以銀行為主,但並非每家銀行都有提供這項貸款方案,建議有需求的民眾,可事先向經常往來的銀行洽詢相關資訊。

以下為目前有提供理財型房貸的銀行列表,最新資訊請以銀行官網公告為主:

銀行名稱 理財型房貸最高額度 理財型房貸利率 其他經辦費用成本
台新銀行 房屋鑑價 8 成 2.20% ~ 3.70% 8000 ~ 10000 元
元大銀行 請向銀行洽詢 2.24%~3.29% 6500 ~ 20000 元
滙豐銀行 請向銀行洽詢 2.47% ~ 3.04% 7000 ~ 10000 元
永豐銀行 房屋鑑價 85 成 2.66% 起 5000 ~ 12000 元
渣打銀行 房屋鑑價 8 成 2.46% ~ 2.735% 5600 元
玉山銀行 房屋鑑價 8 成 2.25% ~ 3.20% 5000 元
凱基銀行 請向銀行洽詢 2.73% 起 5000 元
星展銀行 房屋鑑價 8 成 2.88%~3.18% 5500 元
台北富邦銀行 房屋鑑價 8 成 2.81% 起 5000 元
台中銀行 請向銀行洽詢 2.89% 起 5000 元起
瑞興銀行 請向銀行洽詢 2.93% 起 10500 元起
王道銀行 請向銀行洽詢 2.80% 起 6000 元
華南銀行 請向銀行洽詢 請向銀行洽詢 5000 元起
花旗銀行 請向銀行洽詢 2.90% ~ 3.67% 5000 元
遠東商銀 請向銀行洽詢 3% 起 5000 元

理財型房貸的申請條件

理財型房貸的申請條件如下:

  • 成年:年滿 18 歲。
  • 持有房屋:房屋為自己名下所有,且必須符合一般住宅條件,不可為工廠、土地、公司等。
  • 信用良好:通常信用評分應大於 600,若信用分數低,則難以審核通過。
  • 具備財力證明:穩定的薪轉證明、其他財產之財力證明。

申請理財型房貸的必備文件

各銀行的申辦文件存在些許差異,但大致上可歸類為下列項目,建議事前先向銀行索取資料確認:

  • 各類相關申請書:包含個人金融授信業務證明文件申請書、扣繳借款本息約定書、房屋貸款契約書、非本人領取則另外需要準備委託書。
  • 申請人個人文件:包含身分證及第二證明文件(例如健保卡、駕照等)、更新後並符合現況之戶口名簿。
  • 稅單文件:包含房屋稅帳單、地價稅帳單。
  • 不動產證明文件:包含土地和建物的所有權狀、登記謄本證明等。
  • 財力證明文件:包含薪轉證明、最近年份的所得稅資料。

理財型房貸的申辦費用

在申辦理財型房貸前,除了要先評估日後還款是否會造成經濟負擔外,在申請的過程中,還會衍生許多相關費用,而且必須由申請人自行支付,這些費用皆屬於借支成本的一部分,也必須列入整體投資效益的考量當中,評估動用理財型房貸資金是否划算。

  • 開辦費用:各家銀行酌收金額略有不同,金額範圍 5000 ~ 20000 元。
  • 銀行管理費:理財型房貸一年為期,每年自動續約,銀行每年都將收取帳戶管理費,大約五千元左右。
  • 抵押權設定規費:登記費用依設定金額的千分之一計算,另外還有書狀費 80 元。
  • 強制保險:包含住宅火險依重置成本計算(每一百萬元保費約 200 元)、基本地震險約 1350 元,此兩項費用加起來約兩千至三千左右。

理財型房貸的申辦流程

向銀行申辦理財型房貸的流程,大致上可分為七個步驟:

  1. 提出申請:可透過撥打銀行電話、銀行線上網頁、或親臨櫃台辦理。
  2. 調閱資料:銀行對申請人進行聯徵紀錄的調閱,查看信用表現狀況及其他還款情形。
  3. 房屋鑑價:對屋況進行評估鑑價,決定放款額度。
  4. 資格審核:包含對申請人的財力證明和條件、資金用途等進行全面性的審核,決定是否放款。
  5. 簽約對保:當貸款被銀行批准後,將有銀行專員聯繫申請人,針對額度、利息及房貸合約內容進行照會和討論,達成共識後將進行簽訂契約。
  6. 抵押設定:當合約成立後,在撥款前,必須先對房屋進行抵押權設定,保障借款方(銀行)在貸款清償之前,享有債權權利。這個流程將產生額外的設定規費和手續費等,皆必須由申請人支付,而且同時必須強制投保住宅火險和地震險。
  7. 銀行放款:完成上述程序之後,銀行會將房貸撥至申請人的帳戶,理財型房貸額度則另外成立一組存款帳號和金融卡,交由申請人日後隨時彈性請領借支使用。

理財型房貸怎麼還款

理財型房貸的帳單與一般房貸相同,每期皆以一個月為結算區間,還款方式多元,不限於一種方式:

  • 從銀行帳戶自動扣款:將欲償還的借支金額存入指定的銀行扣款帳戶中,每個月將在固定的約定日進行扣款,此方式能避免忘記繳交貸款帳單所造成的信用扣分。
  • 轉帳繳款:使用 ATM、網路銀行、銀行 APP等方式,進行轉帳匯款至繳款指定帳號。
  • 臨櫃繳款:至銀行櫃台直接繳納帳款。

理財型房貸常見問題 Q&A

一、若一直未提領動用理財型房貸會怎麼樣?

若持續半年以上皆沒有動用理財型房貸資金,通常銀行端會建議或詢問是否取消此服務,因為若長期沒有周轉的需求,管理費及展期費用都將是一筆多餘的支出。

二、如何提領理財型房貸資金?

可領取資金的方式有很多種,選擇您感覺最方便的即可:

  • 臨櫃提取:憑存摺或存款條向銀行櫃台提領現金。
  • 金融卡提取:到最近的 ATM 以提款卡提領。
  • 網路銀行轉帳:透過銀行網銀服務或 APP,登入帳戶後進行轉帳交易。

三、理財型房貸可借額度受限於哪些條件?

可動用額度除了依據當前已累積償還的本金作為參考外,可借的最高額度將受限於銀行對房屋的鑑價結果,而影響評估不動產價值的因素很多,包含地段、屋況、屋齡、坪數等,所以額度非常因人而異、也因屋而異。

四、除了原本的房貸銀行,理財型房貸可以另外向其他銀行申請嗎?

不可以。

由於理財型房貸的前提條件為第一抵押順位,並且一般房貸與理財型房貸的額度為互相牽引及共有,所以不可以將兩筆房貸分別向不同銀行申請辦理。

五、理財型房貸申辦及撥款速度需要多久時間?

通常大約需要 5 ~ 7 個工作天,不包含抵押設定或等待申覆補件之天數,故實際申辦時間依個人狀況而有所差異。

結論

雖然理財型房貸比其他房貸方案的利息來得高一些,但如果本身就存在買房貸款的需求,同時也需要一筆隨時可調用的資金,這個富於靈活彈性的方案,仍比個人信用貸款等方式划算且省事。

但原本每個月就存在一筆固定的房貸還款支出,在動用理財型房貸資金後,將變成需要支付兩筆相關利息費用。

對於資金流通快速的投資客來說,也許積極借支及還款不是問題。但若原本就存在極大的經濟負擔,或對有可能突然面臨收入不穩定的人而言,加倍的利息支出反而有可能使本身深陷更大的資金周轉壓力,所以建議應該事先做好風險管理及理財規劃,確保可以按時如期還款。


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