房貸繳不出來怎麼辦?10 種有效應對方法幫你解決

房貸繳不出來時,銀行會做什麼?

在這個房價高升的時代,一般人買房很少一次全額付清,大部分都會選擇向銀行貸款,而房貸通常都需要繳  20 到 30 年,這麼長的時間,我們都無法預測會不會遇到突發狀況,讓自己一時之間可能面臨繳不出房貸的情境。

本篇文章將會告訴你:

  • 房貸繳不出來時,銀行會做什麼?
  • 房貸繳不出來會造成哪些影響?
  • 房貸繳不出來的常見原因
  • 房貸繳不出來怎麼辦?10 種有效解決方法
  • 房貸繳不出的常見問與答

房貸繳不出來會造成哪些影響?

房貸遲繳 1 周:電話通知

遲繳 1 週內,銀行會來電通知,並確認可繳款日期,也會告知遲繳的影響。

若你只是一時忘記繳納,1 週內趕快補繳,就不會產生違約金,也不會在聯徵中心留下遲繳紀錄。許多人可能會使用自動扣繳的方式,雖然如此一來就不怕忘記繳費的問題,但請記得要定期確認戶頭裡的餘額是否足夠,否則也會有扣款失敗的可能。

房貸遲繳 1 個月:以書面或存證信函催收,並在聯徵中心登錄遲繳天數

如果房貸遲繳超過 1 個月以上,銀行就會寄出書面資料或是存證信函催收,並且會在聯徵中心登錄遲繳天數。

當銀行在聯徵中心登錄遲繳天數後,就算之後準時繳款,這個註記仍會存在,並持續揭露三年直到期滿,且會影響信用評分,導致日後要辦理其他貸款會更加困難,即使通過,銀行核准貸款的額度和利率條件也將較不利。

若發現自己有可能會遲繳超過一個月,請在發現時,就趕快主動先連絡銀行,詢問是否可以辦理緩繳或協商有沒有其他辦法,只要在銀行將記錄傳送至聯徵中心前,雙方完成協商,就不會留下繳款延遲的信用紀錄。

房貸遲繳3個月:透過法院催收,進入法拍程序

若房貸遲繳到第三個月,銀行聯絡不上貸款人,或雙方無法完成協商,此時銀行會向法院聲請抵押物(房屋)裁定,也就是要進入將房屋法拍的階段了。

此時,銀行會將案件交給法院,進行催收,再由法院取得執行名義,聲請查封、拍賣名下不動產、本票裁定⋯⋯等,下一步就是準備進行強制執行。

房貸遲繳6個月:強制執行法拍

若到了第六個月還是沒繳,銀行就會向法院聲請強制執行,他們可以強制扣除你的存款或薪水,用來償還積欠的貸款。也會準備拍賣抵押的房屋(抵押物),當進入這個步驟,法院就會對房屋貼封條。

貼完封條後,若沒有其他訴訟干擾,順利的話只要 2-3 個月左右的時間,就會在法拍市場進行第一次拍賣(一拍)。

嚴重影響信用評分

如上面說的,房貸遲繳 1 個月以上,就會在聯徵中心留下不良紀錄影響信用分數,導致增加日後貸款的難度,且不只房貸,銀行的各種貸款(例如:信貸、車貸等)都會受影響,額度或利率條件也都會變差。

而且現在銀行都是使用聯徵系統,所以不只跟原銀行的業務往來會影響,向其他銀行進行申辦業務也都能被查到信用資料。

產生房貸延遲利息以及違約金

房貸遲繳還需要繳納延遲利息以及違約金

主要有 2 種計算方式:

  • 遲繳 6 個月內(稱為正常戶)
    • 延遲利息 = 當期應繳本金 x 原貸款利率 x (未繳天數/365 天) 
    • 違約金 = 延遲利息 10%
  • 遲繳超過 6 個月(稱為催收戶)
    • 延遲利息 = 房貸剩餘金額 x 原貸款利率 x (未繳天數/365 天)
    • 違約金 = 延遲利息 20%

注意,若遲繳超過 6 個月,延遲利息是用房貸剩餘金額去計算,會大大提高延遲利息跟違約金的金額,例如:原貸款 1000 萬,利率為 2%,還了一半剩 500 萬,但已遲繳 200 天(超過6 個月),則延遲利息為 54,795 元(500 萬 x 2% x ( 200 / 365)),而違約金則為10,959 (54795 * 20%),合計起來應繳大約 6 萬 6 千元的遲繳利息及違約金,不得不注意。

房屋被查封、法拍

遲繳六個月後,銀行向法院申請強制執行,房屋就會被法拍,辛苦買的房子就沒了。

而且,要特別注意的是,不是房屋被法拍後就完全沒事了,因為法拍的得標金額通常遠低於市價(通常為 6-7 折),也就是很有可能最後拍賣的金額還不夠支付剩餘的房貸、延遲利息、違約金⋯⋯等,此時,銀行仍會繼續催討剩餘金額,可能強制扣除存款、薪水,甚至拍賣當事人名下其他的不動產⋯⋯等。

強烈建議不要走到這一步,若發現自己資金調度出現問題,應儘早跟銀行協商,找出最適合的解決方法。

房貸繳不出來的常見原因

工作或生活的重大變動

一般房貸動則 20 年,甚至要到 30 年,這中間誰也無法確保生活會不會突然面臨什麼重大的變動。

可能因為結婚生子、導致家庭的必要支出增加,可能忽然被公司裁員,開業卻生意不好、公司周轉不靈,或是忽然有筆巨大的支出(例如:醫療支出、無預期的賠償款)等,而陷入一時經濟困難,導致無法正常繳納房貸。

如何預防:平時就要準備一筆緊急預備金,預防意外發生時,不會陷入經濟困難。建議準備 3 到 6 個月的生活費作為緊急預備金最低額度,而且必須包含基本的食衣住行費用,還有每個月的必要支出和還款金額(例如:房貸、車貸等)。

銀行核准的房貸成數不如預期

若銀行核准的房貸成數不如預期,導致要付出的自備款超出原先預算,這時候很可能會動用到存款和緊急預備金,使得手頭很緊,無法承受臨時有任何意外支出的可能,有機會影響日後的正常還款。

如何預防:根據不同條件,銀行核發的貸款成數通常落在 60-80%,也就是自備款需準備 20-40%,再加上裝潢費用以及其他雜支,建議準備自備款應達房價的 40% 左右較保險。

另外,買房前,也可以先請銀行評估貸款成數,不要等到買房後才去找銀行,可能就會面臨房貸成數不如預期,資金缺口苦無能補的情況。

月付金額過高

月付金額過高,通常是最終銀行核准的房貸利率不如預期。或者申請貸款時,選擇較短期的房貸年限,沒有預先考慮到日後生活上可能面臨的變動,導致每個月需要支付的房貸金額過高。

如何預防

  • 買房前,先就自己的工作種類、固定收入、動產(存款、股票、稅金收入等)、不動產(土地、房屋)、信用評分等自身條件
  • 評估欲購買房屋的條件(地段、屋齡、房屋類型),請銀行評估可能的貸款成數和利率,同時檢視自己長期的還款條件

最後以這些綜合通盤考量,來選擇最適合自己的房貸方案。

負債比過高

也有可能除了房貸,本身還有其他貸款(例如:車貸、信貸)、或其他欠款(例如:法律判賠的車禍賠償款)需要按時償還,沒有算好每個月的現金流,導致沒有足夠的錢支付房貸。

如何預防:申請房貸前,務必評估自己原本的欠款有多少,若再加上房貸,每個月需還款多少金額,而自己每個月的收入夠不夠支付這些費用;

一般來說,建議每個月要支付所有貸款的總金額不宜超過月收入的三分之一,否則發生什麼突發狀況,就很有可能出現經濟上的困難,而繳不出房貸。

房貸利率升高

政府宣布升息時,也會連帶提高房貸、信貸、車貸⋯⋯等其他貸款的利率,當房貸利率升高,每個月要還的利息也會跟著變多,若本身還有其他貸款,利率一起提高的狀況下,將造成不小的壓力與負擔。

如何預防:我們無法預期政府何時會宣布升息,所以在情況允許下,盡量多準備一些緊急預備金,預防必要的意外支出。

房貸繳不出來怎麼辦?10 種有效解決方法

解決繳不出房貸方法一:將房屋出租

若可以的話,將整個房屋或部分空間騰出來出租租金收入可以拿來繳納房貸。

注意:不要因為太著急出租,而隨意將房子租給奇怪的房客,免得拿不到租金,房屋還被房客弄得亂七八糟。

解決繳不出房貸方法二:向親朋好友周轉

向身邊的親朋好友周轉、借錢,是很多人第一時間想到的方法,也是成本相對低的選擇,可以省去跑銀行的時間、繁瑣的申請流程、利息有商量空間⋯⋯等。若只是一時周轉不過來、金額低,親友又願意幫忙,不失為一個好辦法。

注意:對很多人來說,要拉下臉跟親朋好友借錢很困難,而且談錢傷感情,所以要事先做好心理準備,好好說明自己的困難,訂出具體明確的還款時間、方法,最好借支能有憑有據,展現出自己的誠意。但若是對方不借,也不要因此口出惡言、記仇,傷了彼此之間的感情,進而失去一個親人或朋友。

解決繳不出房貸方法三:向銀行申請變更為雙月繳或季繳

在短期內產生暫時性的資金周轉問題,可考慮向銀行申請在一定時間內(通常是 1-2 年),將月繳的房貸,改為雙月繳或季繳,等現金流恢復穩定狀態後,回歸正常每月繳納房貸模式。  

注意:此方法只是將月繳改為雙月繳或季繳,需要繳納的金額還是一樣的,所以只是暫時緩解一、兩個月的現金流問題,幫自己爭取多一點點的時間來籌措資金。若手頭緊張是長期性的問題,就不建議使用這個方式。

解決繳不出房貸方法四:向銀行申請房貸寬限期

若因為某些原因,短期內都無法有足夠資金償還房貸,可以向銀行申請房貸寬限期,若個人信用良好,且之前都有準時償還房貸,通常銀行會給予 2-3 年的寬限期。

特殊情況下,銀行最長有可能展延至 5 年,但最長期限為房貸年數的六分之一,如貸款 20 年,寬限期最長為 3 年。

在寬限期內,只要繳納利息,不須償還本金,也就是所謂的「還息不還本」,可以大大減輕每個月的還款壓力。

注意:雖然寬限期內,只須償還利息,但整體的房貸年限不變,所以一旦寬限期過了,在剩餘房貸的年限內,每個月需要償還的金額反而會提高許多,務必要確保自己在寬限期後,有能力償還高額房貸。

舉例來說:原本 1000 萬元的房貸,房貸年限為 20 年,申請 3 年寬限期,原本每個月要還的本金為 41,667,但寬限期過後變為每個月要還 49,020 的本金(不含利息),所以寬限期過後,每個月應還本金會增加大約 7 千 4 百元。

解決繳不出房貸方法五:向銀行申請延長房貸年限

除了上述說的延長寬限期,也可以向銀行申請延長房貸年限,例如原本 20 年的房貸年限,申請延長至 30 年,所以平均一個月需要償還的本金加利息就會變低,減輕每個月的房貸壓力

但想申請延長房貸年限,前提是原房貸年限在 30 年以下,因為最多延長到 30 年。

另外,為了降低銀行的風險,針對房貸年限有以下幾項規定:

  • 申請貸款人的年齡 + 房貸年限 < 70 – 75
  • 屋齡 +房貸年限,不得超過耐用年限(和建築結構有關,一般鋼筋混凝土為 50 年)
  • 部分銀行有提供 40 年房貸,但僅限 35-40 歲以下,且為首購族或無自用住宅者。

注意:雖然每個月的房貸金額變低,但整體付出的利息卻會提高許多

例如:原本 1000 萬的房貸,利率 2%,房貸年限為 20 年,原本每個月需還 50,588 元(採用本息平均攤還法),總利息支出為 2,141,223 元。

若將房貸年限延長為 30 年,雖然每個月只需還 36,962 元,但需要付出的總利息提高到 3,306,292 元,提高將近 120 萬元

解決繳不出房貸方法六:申請二胎房貸

二胎房貸,俗稱「二胎」,指的是房屋向銀行進行第一次房屋貸款後,利用房屋的殘值(殘值指的是,預估未來借款年限期滿時,房屋仍可出售的價值),再向另一家銀行申請貸款,二胎房貸申請出來的錢,便可用於償還房貸。

注意:二胎房貸的利率通常比較高貸款年限通常也比較短,且無寬限期

而且,原本房貸再加上二胎貸款,日後每個月要還款的金額提高許多,前提還是要先確保自己日後有能力償還貸款,再去申請二胎貸款。

解決繳不出房貸方法七:申請房屋增貸

如果你的房屋在繳納房貸期間內,房價增值了不少,被評估認為還有增加貸款的空間,就可以跟原房貸銀行申請增加貸款,也就是所謂的「房屋增貸」。

舉例來說:原本銀行鑑定房屋價值為 1250 萬元,核貸 8 成,也就是可貸款 1000 萬元,幾年後,已償還 200 萬元,且房屋價值增加到了 1350 萬元,也就是可貸款金額變為 1080 萬元(8 成),故可增貸金額為 280 萬元(新的可貸款金額 1080 萬元 – 原貸款金額 1000 萬元 + 已償還 200 萬元)。

注意:房屋增貸的金額,和房價增值程度、以及已償還的房貸金額有關,所以若房價增值程度不高,或者原本房貸還的並不多,銀行核准的增貸金額可能也很低。

解決繳不出房貸方法八:申請房屋轉貸

如果原本的銀行認為房屋沒什麼增值,不願提供增貸,也沒有其他協商空間,那還可以考慮申請「房屋轉貸」。

與房屋增貸最大的差異處,就是將原本的房貸轉至其他銀行,若新的銀行提供的貸款金額和原貸款銀行一樣,就是所謂的「轉貸」;若新的銀行提供的貸款金額高於原銀行,就叫「轉增貸」。

一般來說,若能跟原銀行增貸或債務協商是最好的,因為轉增貸要走的程序耗時又耗力,除非因為以下幾個條件,再考慮是否要轉增貸。

  • 原銀行房貸利率高於其他銀行,且協商後仍不願降低。
  • 原銀行不願提供寬限期或延長房貸年限,但新銀行願意提供。
  • 其他銀行提供更好的增貸條件。

注意:轉(增)貸的過程耗時耗力,且會產生許多附加成本,包括新貸款銀行的手續費、代書費、地政設定規費,還有原銀行的違約金⋯⋯等,除非新的銀行提供的條件與價值夠划算,才需要考慮申請轉增貸。

解決繳不出房貸方法九:考慮其他快速借貸

有時候,若只是一時現金周轉不過來,一兩個月後,手頭確定可以較寬裕,有能力償還貸款,這時候也可以考慮其他「快速借貸」的方案。

所謂快速借貸,就是可以在很短的時間內借到現金,甚至最快當天就可以拿到。

像是刷卡換現金信用卡預借現金當鋪質借都是 24 小時內可以拿到現金。另外,還有民間小額信貸、保單借款、汽/機車貸款等,都是可以快速拿到現金的借款方式,雖然金額可能不多,但可以解決燃眉之急。

舉例來說:1000 萬的房貸,利率 2%,貸 20 年,一個月要還 50,588,若只是一、兩個月暫時周轉不靈,不妨考慮快速借貸,拿到 10 萬左右的現金,就可先用於償還房貸。

注意:不論何種借貸方式,最終都是需要還款的,務必避免挖東牆補西牆,選擇自己能力範圍內的解決方法,不然洞會越補越大。

解決繳不出房貸方法十:賣房屋

若真的無法償還房貸,上述方法也都試過了,最後的辦法就是賣房屋,至少由自己先主動賣房,出售的價格能控制。因為若一直繳不出房貸,最終淪落到房屋被法拍,那法拍的金額通常低於市價許多(拍賣價通常為 6-7 折),最終可能房屋沒了,但債務仍在。

注意:務必在房屋被法拍前,自己或透過房仲將房屋賣出好價錢,以償還大部分房貸。

房貸繳不出的常見問與答

問題一、房貸繳不出來能找誰求救?

可先向親朋好友求助,向他們周轉現金來償還房貸。

再來也可以向原貸款銀行求助,申請寬限期、延長房貸年限、增貸或債務協商/整合,

若原銀行無法幫忙,還可以向其他銀行或是融資公司申請二胎房貸或汽車融資等。

問題二、房貸繳不出來可以使用幾次寬限期?

每個銀行做法不太一樣,但一般來說,依申請人的條件,銀行會給予一次寬限期,通常為 2-3 年(自用住宅通常給 3 年,非自用則最多 2 年),最多不得超過房貸年限的六分之一(也就是 20 年房貸最多不得超過 3 年,30 年房貸不得超過 5 年)。

若要再延長,除非有特殊條件,例如:辦理青年安心成家貸款,可延長至 5 年。

問題三、曾有房貸遲繳記錄,會有什麼影響?

房貸遲繳超過一個月,就會被紀錄在聯徵中心,進而影響個人信用評分,所以未來和銀行的業務往來,例如:申請房貸轉貸、增貸、二胎或其他貸款,有可能無法成功核貸,或是獲得的貸款額度和利率條件都不理想。

問題四、房貸繳不出來,賣房子就沒事了嗎?

並不是,還須要注意下面幾點:

  • 因為必須要先還完所有的貸款,才可變更產權(把房屋轉到新屋主名下)。
  • 所以得先評估房屋的賣價,確認賣房拿到的錢,能不能還完全部的貸款。
  • 房屋是否有做其它的抵押貸款?若有,也需要一併還完這些貸款。

問題五、房貸繳不出來,銀行也不願幫忙,除了賣房子,還有其他辦法嗎?

如果上述可以借貸的管道/方法都試過了,銀行、民間借貸公司也都無法幫忙,但你還是想保留房子,建議可以先變賣名下的的動產(例如:股票、基金、汽車、機車等)、或是其他不動產(土地、房屋),以先取得資金為主,等拿到資金後,趕快先繳納部分房貸,並與銀行做債務協商,避免房屋被法拍。

問題六、房屋就要被查封了,還有什麼挽救辦法嗎?

在銀行正式進行查封(將房屋貼封條)前,貸款人仍有機會與銀行協商,通常銀行會要求貸款人先償還部分房貸。


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