貸款成數是什麼?輕鬆瞭解買房需要準備多少資金

貸款成數」對於許多有購屋計畫的人來說,也許不陌生,因為這關係到購屋者,需要準備多少的現金,以及能夠選擇多少價格的房屋。

貸款成數是什麼?

貸款成數,指的是銀行願意借款的額度。

其中「成數」指的是房屋總價的「百分比」,也就是銀行願意在房屋買賣的總價中,借出幾成的金額給申貸者。一般貸款成數,通常是房屋總價的 70 ~ 80 %左右,目前最高可達 85 %。

貸款金額及自備款的計算方式

銀行貸款金額的計算方式為「房屋總價 × 貸款成數」,而自備款則是「房屋總價-銀行貸款金額」,我們用購買價值 1000 萬的房子,銀行評估貸款成數為 75 成為例:

  • 計算銀行可貸款的金額:

1000 萬 ( 房屋總價 ) × 75 % ( 銀行評估成數 ) = 750 萬 

計算需準備的自有資金:

1000 萬 ( 房屋總價 )- 750 萬(銀行可貸金額) = 250 萬 

貸款成數高的優缺點

貸款成數越高,代表佔總價的百分比越高,相對的,也表示銀行願意借款的金額越多。

但當借款金額變多時,影響的不僅是自備款,利率以及後續還款的本金利息,也是借款前,需要審慎評估的要點。

  • 優點:資金能更靈活運用

貸款成數高,自備款就可以較低。自備款指的是,購屋者向銀行借款後,剩餘須自行準備的現金。當需要付的現金較少時,購屋者可以將多餘的錢,用在裝潢或其它投資。

  • 缺點:日後的利息負擔較重

貸款成數越高,借款金額越多。房屋貸款都會有「基準利率」,但隨著中央銀行的升息,當借款金額高的時候,可能會加重利息的負擔。

基準利率是由主導國家貨幣政策的中央銀行所訂定的基礎,為的是讓整個金融市場,利率都會有統一參照的基礎。

圖 / JKL SEO 團隊

影響貸款成數高低的原因

房屋貸款屬於有擔保品的貸款類型,銀行會在借款時,同時要求進行房屋的不動產設定。因此通常不會有貸款過件率的問題。房屋貸款的關鍵在於,貸款成數高低,也就是銀行願意借款的額度有多少。而會影響銀行評估額度的是:

個人信用與財務狀況

  • 聯徵紀錄

聯徵中心除了信用小白之外,能夠查到每個人的信用狀況,例如是否有欠款、負債,以及是否曾經遲繳、未繳、被催繳的情況。同時,這些信用狀況,都會是銀行評估借款額度的關鍵。

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  • 薪資收入

銀行會從個人的所得,評估房屋未來須繳納的本金利息,對於購屋者來說,是否有能力負擔,以及購屋者是否具有足夠的還款能力。一般會建議每個月需要繳納的房貸金額不超過收入的三分之一。

銀行的鑑價結果

當發生購買房屋的價格低於銀行評估的價格時,可歸類以下三種情況:

  • 附近的成交紀錄尚未更新

此情況的可能性較低,依內政部規定,買賣房屋要在 30 天內,辦理實價登錄。實價登錄的意思是,實際的價格須登載在公開平台上。銀行在辦理案件時,會先到內政部不動產交易實價查詢服務網,進行附近房屋的房價查詢。

  • 房子買貴了

房屋的入手價格高於附近的房價。建議購屋前,可先進行查詢。此外,一般銀行的評估,會依實價登錄的價格區間,取合理的平衡值,並排除極端值。所謂的極端值指的是,筆數較少,價格偏高的成交價。

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  • 初估人員與鑑估人員不同

排除上面提到的兩點,估算的價格仍有落差時,也可能是一開始銀行初步估價人員,與最後鑑估人員不同。

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同樣都是貸款 8 成,但兩者在認定價格上有落差,結果就不同。建議一開始在送件時,可多方比較銀行提出的利率條件,並且選擇 2 家銀行,作最後價格鑑估。

房屋條件

銀行會要求購屋者,須提供房屋作為擔保品,避免日後購屋者無法償還本金利息時,銀行還能透過拍賣房屋的方式,回收借出的錢。因此房屋的條件,也是銀行會評估的項目之一。

  • 屋齡及類型
    • 屋齡:屋齡高的房屋,能使用的年限越短,風險相對高,因此預售屋的貸款成數,都會高於中古屋。而通常銀行會用「貸款年限+屋齡 ≦ 50 」作為基準。
    • 類型:部分銀行不承接套房類型的房屋貸款,凡是總坪數小於 20 坪的住宅,都有可能會被認定是套房。一般如有受理,貸款成數也通常會落在 5.5 ~ 6.5 成之間。
  • 坪數及地段
    • 坪數:總坪數低於 15 坪的房屋,因為房屋轉手不易,銀行幾乎拒絕貸款。
    • 地段:房屋地點靠近捷運站,或位於市中心、鬧區,即便中古屋,也會因為地段價值高,而有較高的貸款成數;如果位於偏遠地區,或小巷弄、無尾巷中,貸款成數則較低。
  • 嫌惡設施及前手投資客
    • 嫌惡設施:房屋附近 100 ~ 300 公尺內,有加油站、瓦斯行、焚化爐、垃圾回收廠、高架道路、基地台、特種營業所、宗教建築及殯儀館等,甚至警察局、消防局等嫌惡設施,也會影響貸款成數。
    • 前手投資客:房屋是投資客整理過的房屋,會因短期價格哄抬,而導致貸款成數受限。

政府規範

中央銀行近幾年,為防止房地產被惡性抬高價格,在房屋貸款上,設定了貸款條件:

  • 豪宅最高貸款 4 成

臺北市總價 7000 萬以上、新北市總價 6000 萬以上、其他區域 4000 萬以上,都屬高單價的豪宅類型,除了貸款成數限貸 4 成,也無寬限期。

寬限期的意思是,在貸款的 3 ~ 5 年期間,可先繳利息,不繳本金。

  • 第三戶最高貸款 4 成

規定六都 ( 臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市 ) 內,個人名下持有超過 3 戶 ( 包含 ) 以上,最高貸款成數為 4 成,且無寬限期。

  • 以法人名義購買房屋最高 4 成

公司法人名義購買房屋,無論 1 戶,或是 2 戶以上,最高貸款成數均為 4 成,且無寬限期。

  • 餘屋貸款最高 4 成

所謂餘屋貸款指的是,在新建案中,建商已蓋完的房屋,特意留著等到市場價格高時售出,也就是所謂的保留戶。中央銀行為避免像這樣的炒作情形,限制貸款成數最高 4 成。

提高貸款成數的六個撇步

貸款成數不如預期時,恐怕就會造成購屋者的資金負擔,甚至有可能因此無法買房。以下將介紹六種可提高貸款成數的方法

培養個人信用

個人借款、信用卡的使用繳納狀況,會在聯徵中心上留下紀錄,短期內頻繁的調閱聯徵紀錄,或是繳款上的不良狀況,都會影響信用評比。

  • 留意信用卡使用狀況
    • 避免使用信用卡預借現金
    • 避免信用卡帳單遲繳、未繳、只繳最低金額、額度使用率過高等狀況。
  • 按時還款

若有向銀行申請車貸、信貸、學貸等,都需要留意繳款狀況,避免遲繳、未繳,或者被催繳的情形發生。

  • 控管調閱聯徵次數

避免短期內頻繁申請信用卡、重複申請貸款,造成聯徵多查。 ( 三個月內超過三次

與固定銀行有良好的互動

這個與購屋者的「銀行貢獻度」有關。所謂的貢獻,指的是有無長期定存、購買基金,或是大額的存款及時常往來。

例如:

  • B 先生平時薪轉帳戶在臺灣銀行,並且大部分的存款都在臺灣銀行的帳戶中,平常也會向臺灣銀行購買基金。那麼對於臺灣銀行來說,B 先生就是屬於常有往來,並且貢獻度較高的客戶。

選擇與建商配合的銀行

這部分可分為兩種

  • 建案整批貸款:新建案交屋時,為了使購屋者能夠快速的辦理交屋,建商會與銀行合作,先談妥相關利率,讓購屋者能夠一起進行貸款送件。
  • 建商貸款:部分建商會在成數不足時,讓購屋者能夠針對不足的部分,向建商進行貸款。但須讓建商設定不動產第二順位。

例如:

  • B 先生想貸款 8 成,但銀行只貸款 7 成,不足的 1 成,建商會貸款給購屋者。而利率的部分,部分建商採用與銀行相同的利率;部分則是以無利息的方式,但限定 3 ~ 5 年內須償還。

增加保證人或擔保品

額外提供連帶保證人,增加銀行的信任。所謂連帶保證人的意思是,當借款人不繳納貸款時,保證人等同於借款人,需負擔責任,簡單來說就是多一個人擔保。

但要特別留意的是,通常銀行會規定,保證人必須是借款人二等親內的家屬。另外,也可以用提供擔保品的方式,但必須是自己或是二等親的家屬,名下的不動產。

提高利率或縮短年限

若借款人的收入穩定、償債能力較好,也可以選擇與銀行協商,用提高利率,或縮短還款年限的方式,增加貸款的成數。但如果是已經貸款 8 成的話,想透過這樣的方式提高到 85 成,就要因各家銀行規範而異

購買房貸壽險

部份銀行,會提供借款人透過投保房貸壽險的方式,增加成數。

房貸壽險,是由保險公司保障借款人,萬一在還款期間,保險人不幸身亡時,將房貸壽險保險金給付購屋者的家屬 ( 受益人 ) ,讓受益人有能力可以繼續償還剩餘的房屋貸款。

貸款成數不足怎麼辦?

購屋時,貸款成數不足,但無法提供保證人及擔保品,也沒有能力負擔額外的利息,以及保險費用時,給予下列兩項建議:

購屋前先擬定解約條款

建議可在簽訂買賣契約時,與賣方協議擬訂解約條款:「排除個人信用問題,銀行貸款成數仍未達 8 成時,買賣契約則無效,並無條件解約。」以避免成數未達預期時,押金被沒收,或需要支付違約金。

申請其它貸款

貸款成數不足,導致現有資金不足,或日後房屋裝潢修繕費不夠,也可以考慮申請其它貸款

  • 房屋加值金、裝潢貸款

部分銀行,提供借款人除房貸以外的貸款選擇,並依照房屋價值評估,決定額度。部分銀行不限於裝潢使用;部分則會明確規定須用於修繕工程。

  • 信用貸款

部分人會選擇向融資公司申請信用貸款。建議搭配房貸的「寬限期」,也就是在前 3 ~ 5 年期間,只繳利息,不還本金的方式,才能在繳納融資公司的信用貸款的同時,減輕資金壓力。但還是要審慎評估每月還款金額,以防造成生活負擔。

貸款成數常見問題

貸款成數越高越好嗎?

不一定,還是要依個人償還能力評估。

貸款成數越高,借款金額就越高,相對的利息也會跟著變高。建議借款人謹慎思考,並計算借款後,每個月所需要負擔的利息,是否在能力範圍內。一般會建議,每月需繳納的房貸金額為收入的三分之一,這是最理想、無負擔的狀態。

貸款成數要怎麼增加?

平時多累積良好的信用紀錄,並且時常與銀行保持良好互動、增加貢獻度。若最後貸款成數還是不足時,可以嘗試增加保證人、擔保品、提高貸款利率,或購買房貸壽險。新成屋在購屋前,也可先詢問建商,是否有配合的銀行,及可搭配的方案

信用卡分期,或者有負債,會影響貸款成數嗎?

可能會。

信用卡分期須留意「信用卡額度使用率」,如果達 50 % 以上,一樣會影響信用,信用卡額度使用率保持在 10% 至 30% 之間為最佳。

而負債則會影響評估償債能力,必要時,貸款銀行會要求,需要先清償原有的卡費,或是原有的負債,以證明確實有償債能力。

信用小白、信用瑕疵,會影響貸款成數嗎?

會。

無論是什麼類型的貸款,信用狀況都是銀行評估借款的關鍵。因此會建議信用小白在平時就多跟銀行互動,證明自己的信用良好。

最容易的方式就是,辦理一張信用卡,使用並且正常繳納,持續達 6 個月以上。信用有瑕疵者,也可以等信用資料揭露期限超過時,再進行申貸。

薪資收入會影響貸款成數嗎?

會,但同時也取決於,買多少價格的房子。

建議在購屋之前,可以先進行負債比的評估,試算每個月要繳納的房貸金額,是否控制在收入的 60% ~ 70% 內,但因為一般人除了房貸之外,也會有額外的開銷,所以通常都會建議控制在 30% ~ 50% 之間。

現在房貸可以貸款幾成?可以貸款八成以上嗎?

目前通常房貸可貸款 7 ~ 8 成

若借款人的信用及財力狀況都良好,並且房屋的條件,以及購買的價格都在合理範圍內,貸款 8 成是沒問題的。但如果要再提高貸款成數的話,銀行可能會要求更好的財力,以及其它的擔保,最高可達 85 成。

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