哪家銀行的房屋貸款利率最低?2023 年各家銀行房貸方案與利率比較

央行從 2022 年至今已經升息 5 次,累積升息 3 碼,也就是 0.75%,對房貸一族增加了不少負擔。

於是在這麼多銀行、這麼多房屋貸款方案,哪個利率最優惠,成為要買房的人最關心的事情,本篇文章將介紹 2023 年各家銀行的房屋貸款方案與利率比較。

房屋貸款利率怎麼算?有哪些種類?

房屋貸款利率計算公式

房貸利率=指標利率+加碼利率

其中指標利率,或稱基準利率,是由各家銀行根據現在金融產業的平均利率水準,計算出來的結果,通常是以 5−6 家銀行一年期或兩年期定期儲蓄存款利率的平均數值為基準,所以各家銀行的數值會落在一定範圍內,不會相差太多。

另外,指標利率會隨著央行升降息而調整

加碼利率則會評估貸款人的信用評分、工作、收入⋯⋯等條件後,給予不同的利率,條件越好、利率越低。

理論上,銀行決定貸款人的加碼利率後,就不會再變動,也不會隨著央行的升降息而調整。

一段式利率和分段式利率是什麼?

而房貸利率計算公式中的「加碼利率」又有兩種不同的計算方式:

一種是一段式利率、或稱單一利率:在還款期間都是用同一種利率、計算每個月要還多少利息。適合每月有穩定薪資/收入、或購屋是用於自住的族群,優點是還款總金額較低。

值得注意的是,買房前期可能會有其他大筆支出,例如裝潢費用,但一段式利率在還款前期就要償還相對較高的金額,加上裝潢費用,可能負擔較大,要事先評估自己的還款能力。

另一種則是分段式利率、或稱多段利率:在還款期間,不同階段會有不同的利率,而付出不同的利息金額。

通常分為兩段或三段,第一期利率都會非常優惠,但期間通常只有 1-12 個月不等,第二期之後的利率通常都會高於一段式利率,所以計算下來,還款總金額會高於一段式利率。

但優點是前期還款金額低,負擔較小,適合前期資金不足者、短期內有意願換屋者、或是投資族。不過,還是要提醒此方案的後期還款壓力增加,要謹慎做好理財規劃,避免還不出房貸。

固定利率、機動利率又有什麼差異?選哪個划算?

另外,房貸利率又分成「固定利率」和「機動利率」。

固定利率是指利率不會隨著央行升降息而調整,還款期間都是採用固定的利率。

因為不隨著市場做調整,銀行承做的風險較大,所以通常會將利率訂的比機動利率高,且比較少銀行願意提供這種方案,有提供的銀行通常貸款年限也比較短。

機動利率,又稱為浮動利率,指的是其利率會隨著央行升降息而做調整,目前大多數的銀行都是採用這個方式。

另外,還有一種「混合式」,也就是混合固定利率與機動利率。

例如政府提供的青年安心成家貸款就是一個例子:前 2 年採固定利率,第 1 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.525% 固定計息,第 2 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.625% 固定計息,第3年起按基準利率固定加 0.645% 機動計息。

總和以上的各種房貸利率種類,目前房屋貸款以「一段式機動利率」為主流。

什麼是「本金攤還」和「本息攤還」?哪種比較划算?

房屋貸款大多是採每個月還款,攤還方式又分為「本息攤還」和「本金攤還」。

本息攤還」,又稱「本利攤還」或「等額本息還款」,意思是將本金和利息、一起平均在貸款期間內償還,每個月償還的總金額是固定的,其計算方式為:

還款年限 ÷(本金+利息)= 固定的繳款金額

但本息攤還最後要償還的利息總金額較高,不過優點是每個月都是還固定金額,方便規劃、理財,適合每個月薪水/收入固定的族群,也是目前最常用的攤還方式

而「本金攤還」則是指只有本金平均在貸款期間內償還,每個月償還的本金是一樣的金額,但每期所攤還的利息、會因為累積未攤還的本金逐漸遞減、而跟著減少,所以每個月償還的總金額會越來越低,其計算方式為:

還款年限 ÷ 本金 + 變動利息 = 越來越低的繳款金額

本金攤還的優點是、最後要償還的利息總金額較低,缺點是前期的還款金額較高,若加上前期還有裝潢的支出,是一筆不小的負擔,務必評估自己的還款能力。

房屋貸款利率會受到哪些因素影響?

上面提到房屋貸款利率的計算方式是指標利率+加碼利率,其中指標利率是每個銀行計算好的,主要是央行宣布升降息才會變動,而加碼利率才是跟著每個人的不同條件而變動的。

這些條件包含:

  • 個人信用評分:信用卡和各種貸款是否有遲繳紀錄、負債總額和型態,例如:信用卡累積未還金額、是否有循環利息⋯⋯等、信用長度,例如:目前有效的信用卡正卡中,使用最久的時間長度⋯⋯等相關資料。
  • 工作相關:工作的公司是否是千大或上市櫃公司、或者職業是否為醫師、律師等專業人員、工作的年資與收入是否穩定。
  • 財力證明:是否有其他動產或不動產。
  • 負債比:若超過金管會規定的 DBR 22 倍,意即無擔保債務的總額,包括信用卡、現金卡及信用貸款,除以平均月收入,不宜超過 22 倍,否則貸款過件的機率低。當然,負債比越低、拿到優惠房貸利率的可能性越高。
  • 不動產鑑價:會評估房屋坐落的地區、周邊建設、機能、房屋種類、坪數、屋況、實價登入的價格⋯⋯等條件,例如不在六都內、套房、小坪數、屋況不好、或屋齡太高的房屋,可以拿到的利率都不會太好。
  • 想要貸款的成數和年限
  • 其他特殊條件:針對首購族、或是國軍公教人員都有政策性房貸,提供低利率優惠方案。
  • 如何降低房屋貸款利率?

  • 優良的信用紀錄
  • 穩定的工作及收入
  • 足夠的存款、或是其他不動產,例如:土地或房屋。
  • 房屋的條件良好,未來有升值空間
  • 房屋類型:預售屋、屋齡小的貸款條件通常比老中古屋好,大坪數會優於小坪數。
  • 選擇經常往來的銀行:有些銀行會提供熟客專案。
  • 負債比低於規定:負債比低於 DBR 22
  • 央行升息對房屋貸款利率的影響?

    上面內容提到若房屋貸款是屬於機動利率,則指標利率會隨著央行宣布升息而做調整,進而影響整體房貸利率跟著升高。

    當然,反之,若央行宣布降息,房貸利率也會跟著降低。

    各家銀行房屋貸款利率比較

    以下貸款銀行為一般房貸方案,不含針對首購族、公教人員、國軍的政策型房貸,如有需要請參考下一段內容。

    銀行 貸款方案 利率 利率種類 申請資格 總費用年百分率
    或手續費
    玉山銀行 指數型房貸 2.15%~2.82% 起 一段式機動利率 年滿 20 歲,且具還款能力之本國國民。 2.19%~2.86%
    玉山銀行 理財型房貸 2.65%~3.32% 起 一段式機動利率  年滿 18 歲的信用正常顧客。 每案 8,000 元
    中國信託 i適貸 前六個月機動利率 2.06%,
    第七個月起機動利率 2.26% 起
    兩段式機動利率  年滿 20 歲,且具還款能力之本國國民。 2.28% 起
    台灣銀行 房屋輕鬆貸 1. 特定公司或特定專業人員等:2.564% 起。
    2. 一般戶:2.814% 起。
    註:以上符合特定條件者經評估後最低 2.06% 起。
    機動利率 1. 前 2500 大國內公司、Fortune 全球 500 大在台關係企業、律師、會計師、私立學校教師或醫事、建築專業人員等。
    2. 年滿 20 歲,且具還款能力之本國國民。
    2.08%~3.67%
    合作金庫 一般房屋貸款 一段式:2.873% 起。
    分段式:第一年 2.763% 起,
    第二年起 2.973% 起。
    機動利率 提供房地為擔保。 2.90% 起
    合作金庫 理財樂活優惠專案(舊戶) 2.203%~2.303% 起 機動利率 舊貸戶提供住宅用之房地為擔保。 2.23%~2.33% 起
    第一銀行 購屋貸款 2.06%~4.00% 機動利率 凡信用良好,有正當職業,具償還能力之本國國民;
    經奉准在國內置產投資之華僑及外僑。
    2.09%~4.03%
    華南銀行 定儲利率指數房貸 2.06% 起 一段式機動利率  具備民法成年年齡之本國國民,信用良好無不良記錄者。
    年齡加計借款期間未滿80歲。
    能提供房屋及基地設定第一順位抵押權予本行。
    2.088% 起
    華南銀行 智慧靈活房貸 2.78% 起 一段式機動利率  具備民法成年年齡之本國國民,信用良好無不良紀錄者。
    有正當職業、穩定收入、能按期履約償還本息者。
    所提供之房地產,應符合以下規定:
    1. 建物及其基地所有權完整,建物用途登記為「住」、「商」、「工」。
    2. 房地產可供本行設定實質第一順位最高限額抵押權。
    手續費 5,000元 起。
    徵信查詢費 300 元。
    彰化銀行 購屋貸款 2.06% 起 一段式機動利率 已成年之本國國民,
    具完全行為能力且有穩定收入者。
    2.08% 起
    彰化銀行 理財型房貸 前 6 個月2.21% 起,
    第 7~12 個月 2.26% 起,
    第 13 個月後 2.31% 起。
    分段式機動利率 已成年之本國國民,具完全行為能力且有穩定收入者。 2.33% 起
    富邦銀行 富邦購屋房貸 2.30%~4.60% 機動利率 年滿 20 歲,且具還款能力之本國國民。 2.33%~3.94%
    富邦銀行 富邦理財家分期型房貸 2.50%-3.85% 機動利率 年滿 20 歲,且具還款能力之本國國民。 2.53%~3.18%
    國泰世華 一般購屋貸款 2.19% 起 機動利率 年滿 20 歲,且具還款能力之本國國民。 2.22%~3.45%
    國泰世華 優質客戶購屋貸款 2.19% 起 機動利率 (1) 專業人士:醫師、律師、會計師、建築師、法官、檢察官、精算師、不動產估價師、引水人、驗船師。
    (2) 公、教、公營事業正式員工。
    (3) 符合本行優良企業定義之員工。
    (4) 本行既有往來優質客戶。
    2.22%~2.75%
    花旗銀行 花旗新自由年貸-抵利型 2.50% 起 機動利率 年滿 20 歲,且具還款能力之本國國民。 2.50% 起
    渣打銀行 指數型房屋貸款 2.1% 起 一段式機動利率  年滿 20 歲,且信用狀況良好之中華民國國民。 2.13%~2.33%
    臺灣中小企銀 幸福優加利 2.06% 起 機動利率 成年且信用記錄正常者。 2.078% 起
    新光銀行 一般優惠房貸 一段式:2.43% 起。
    分段式:第 1~12 個月 2.18% 起,
    第 13 個月起 2.48% 起。
    機動利率 年滿20歲,且信用狀況良好之中華民國國民。 一段式 2.46% 起
    分段式 2.48% 起
    新光銀行 優客族群房貸 一段式:2.42% 起。
    分段式:第 1~12 個月 2.33% 起,
    第 13 個月起 2.43% 起。
    機動利率 1. 本行薪轉戶。
    2. 借款人年收入 60 萬元以上或加計配偶合併年收入100萬元以上。
    一段式:2.45% 起
    分段式:2.45% 起
    台新銀行 購屋貸款 2.20% 起 機動利率 年滿 20 歲,且信用狀況良好之中華民國國民。 2.24%~3.76%
    永豐銀行 理財型房貸 2.09% 起 機動利率 年滿 20 歲,且信用狀況良好之中華民國國民。 2.12%~2.16%
    土地銀行 一般購屋貸款 2.06%~3% 起 機動利率 信用良好、年滿 20 歲、具還款能力之本國國民。 2.09%~3.03%
    上海銀行 指數型房貸 2.14% 起 機動利率 年齡 20 歲至 65 歲,具還款能力且信用正常。 2.20%~4.65%
    兆豐銀行 優利方案 2.06% 起 機動利率 符合民法成年年齡、信用良好、具還款能力之本國國民。
    房屋座落位置及條件需符本行相關規範。
    2.09% 起

    注意:以上資料截至 2023 年 7 月,最新房屋貸款利率,請以各銀行最新公告資料為主。

    房屋貸款試算

    若已經有預計貸款的金額、年限、利率的話,可利用內政部不動產資訊平台提供的房貸試算服務,但它只提供本息攤還法的試算。

    若想詳細比較兩種攤還方式,本息攤還和本金攤還,它們每個月還款金額、總利息支出⋯⋯等有哪些不同,通常各家銀行網站通常也有提供房貸試算服務,例如合作金庫銀行就有提供,只要在輸入相關資料就可以計算出來。

    房屋貸款利率常見問題

    Q. 房屋貸款利率最低是多少?

    目前房貸地板價利率是 2.06%(資料截至 2023 年 7 月。最新房屋貸款利率,請以各銀行最新公告資料為主)。

    另外,也可參考央行每個月底公布的「新承做購屋貸款利率」,目前最新數據為 2023 年 5 月,顯示五大銀行、包含台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀、的新承做房貸利率為 2.101%。

    Q. 什麼是指數型房貸?

    指數型房貸其實跟機動利率是同一個概念,意即房貸利率會跟著「指數」變動,所謂指數指的就是指標利率,也就是說指數型房貸的利率,會隨著央行升降息而跟著升高或降低。

    Q. 什麼是理財型房貸?

    一般房貸還款後,那些錢就不能再動用了,但理財型房貸就是把還款的本金轉換為循環額度,也就是可以把這些錢、再借出來靈活運用,優點是可隨借隨還,有動用時才按日計息,適合短期資金周轉或投資理財。

    Q. 總費用年百分率(APR)是什麼?

    總費用年百分率(APR)也稱作貸款的實質年利率,它可以反映出貸款的「真實成本」。因為它是把貸款要繳的所有費用,例如:開辦費、手續費、信用查詢費、處理費、帳務管理費⋯⋯等,將這些費用連同貸款金額加總後,再除以貸款時間,計算出一個百分率。

    上述的費用通常落在 3 千到 2 萬元不等,每家銀行都不太一樣,所以在看房貸方案時,除了看房貸利率外,也要看這些費用的金額,才能更真實的比較各家銀行的貸款方案是否優惠。

    Q. 增貸的房貸利率跟原本的會一樣嗎?

    不一定。

    因為銀行會根據貸款人最近的信用條件、負債狀況、和最新的房屋價值⋯⋯等,再重新評估增貸的利率。

    Q. 首購族、國軍、或公教人員有特別優惠的房屋貸款利率嗎?

    有的,針對首購族有青年安心成家購屋貸款內政部自購住宅貸款利息補貼

    而針對國軍有國軍貸款優惠專案,公教人員則有公教築巢優利貸

    *延伸閱讀:

    首購利率選對方案讓你輕鬆有個家,首購族該如何貸款買房?

    青年首購貸款全攻略!減輕房貸高負擔


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