2023 首購利率全解析:選對首購方案讓你無痛買房

首購是指申請房貸的當下沒有任何自用住宅或其他房貸

很多人會誤以為首購指的是第一次買房,但並非如此,首購的核心條件是「名下無任何自有住宅或房貸」,就算之前有買過房,只要後來賣掉,在申請貸款的「當下」沒有房產或房貸,都符合首購族的範圍。

另外就算名下有店面、商業用房屋、事務所等非自用住宅,也符合首購的定義,因為自用住宅才會算入首購的範圍。

首購利率的類型

首購利率主要分為兩大類:固定利率和機動利率,而機動利率又可分為一段式和分段式,大多數銀行的房貸都是採取機動計息。

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固定利率

固定利率指的是在貸款期間維持一樣的利率,不會變動。

固定利率的優點在於容易計算,沒有所謂指標利率,不會隨央行升息而提高。舉例來說,在 2022 年到 2023 年初,央行連五次升息,對買房者造成巨大衝擊,但如果採用固定利率,則不會受到升息衝擊,利率還是維持不變。

當利率不會隨市場調整,銀行的風險就會提高,因此很少銀行採用固定利率,通常只有短期貸款使用固定利率,長期房貸幾乎沒有固定利率的選項。另外為了平衡風險,固定利率往往比機動利率高。

一段式機動利率

一段式機動利率 = 指標利率(變動)+ 加碼利率(固定)

所謂指標利率,通常是由 5~6 家銀行的金融產業利率水準,平均計算出來的。大多數銀行會採用土地銀行、臺灣銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行及彰化銀行的定儲平均利率,作為房貸的指標利率,截至 2023 年 9 月為 1.59 %。

而加碼利率則由各家銀行自行設定,在貸款期間不會變動。

通常銀行會隨著指標利率的浮動,每月或每季調整貸款利率,如果指標利率提高,房貸利率也會變高,指標利率降低,房貸的負擔也會減輕。

一段式利率的優缺點在於容易計算,利率變化較小,同時又能夠隨市場調整高低,而且整體算下來利息較少。但要注意的是,一段式利前期負擔較大,如果加上裝潢、採購家具等費用,可能難以平衡收支。

  • 一段式機動利率適合族群:有穩定收入者,買房前期有足夠財力,能夠負擔貸款加上其他額外支出者。

分段式機動利率

分段式機動利率 = 指標利率(變動)+ 加碼利率(通常分兩、三段,每段期間利率不同)

分段式機動利率跟一段式機動利率的不同在於,一段式利率只有一個固定的加碼利率,而多段式利率則有兩、三段不同的加碼利率,隨時間而變化,通常前一、二年的加碼利率較低,第三年以後的加碼利率就會提高,通常高於一段式利率。

分段式機動利率的優點在於變動彈性,前期負擔較低,對小資族較為友好。然而後期利率提高之後,負擔就會增加,整體算下來總還款金額會比採用一段式利率還高。

  • 分段式機動利率適合族群:買房前期經濟壓力較大者、短期內想換屋者、買房投資族。

政府首購利率優惠方案

為了精準對應需要補助的族群,政府推出的首購方案條件通常較嚴格,根據目前的金融環境來看,政府的方案對小資族十分友好,可多加利用。

以下介紹由政府主導的首購利率方案。

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青年安心成家購屋貸款

青年安心成家購屋貸款又稱為青安貸款,是財政部國庫署推出的優惠政策,由八家公股銀行辦理。

2023 年 8 月 1 日,政府推出「新青安貸款」,調整了原本舊的貸款方案,在額度、利率、年限等方面都變得更加優惠。

青安貸款新舊方案比較圖 / JKL SEO 編輯團隊
  • 青安貸款對象
    • 滿民法規定成年年齡 18 歲以上,無年齡上限,無論是 30 歲或 60 歲都可以貸款。
    • 貸款人與其配偶、未成年子女均無自有住宅者。
  • 青安貸款利率

為了讓房貸優惠更明顯,自 111 年 3 月 23 日起至 115 年 7 月 31 日止,減少 0.125 % 利率;另自 112 年 8 月 1 日起至 115 年 7 月 31 日止,由內政部住宅基金再補貼 0.25 %(該優惠轉貸者不適用),算下來利率總共可再減少 0.375 %。

  • 一段式機動利率:

基準利率(以郵局 2 年定儲金額未達 500 萬元的機動利率為基準,目前為1.595 %)固定加 0.585 %(減去政府補貼的 0.375 % 後,目前為1.805 %)機動計息。

另外自 110 年 1 月 1 日起新貸放案件,按基準利率固定加 0.555 % 機動計息,目前為 1.775 %。

  • 二段式機動利率:

前 2 年按基準利率固定加 0.345 %(目前為1.565%)機動計息

第 3 年起按基準利率固定加 0.645 %(目前為1.865%)機動計息。

  • 混合式固定利率:

前 2 年採固定利率,第 1 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.525 %(目前為1.745 %)固定計息,第 2 年按「撥貸當時」基準利率固定加 0.625 %(目前為1.845 %)固定計息,第 3 年起按基準利率固定加 0.645 %(目前為1.865 %)機動計息。

八家公股銀行房貸方案(可搭配青安貸款)

新青安貸款的最高額度雖已提高至 1000 萬,然而根據聯徵中心的房貸統計資訊來看,2023 第二季的房屋平均估價值已經來到 1298 萬 ,房貸平均額度也來到 930 萬左右,房價節節高升,在此種情況下,如果使用青安貸款,但欲貸款的額度超過 1000 萬,則建議將剩餘額度在同一家銀行搭配一般房貸方案辦理。

以下提供八家公股銀行自身的房貸方案,可以搭配青安貸款一同辦理:

銀行方案最低利率成數年限寬限期其他相關費用
台灣銀行優質客戶購屋2.06 % 起8 成最長 30 年最長 5 年開辦費:每件 5000 元、首購每件 3000 元信用查詢費: 300 元
土地銀行一般購屋貸款2.06 % 起由銀行審核最長 30 年由銀行審核5300 ~ 5600 元
合作金庫 首次購屋貸款2.06 % 起8 成最長 40 年由銀行審核5300 元起
第一銀行購屋貸款2.06 % 起由銀行審核由銀行審核由銀行審核5300 元
華南銀行定儲利率指數房貸2.06 % 起由銀行審核最長 20 年購屋貸款者最長 30 年最長 3 年5300 元
彰化銀行購屋貸款2.06 % 起85 成最長 30 年由銀行審核5300 元
兆豐銀行優利方案2.06 % 起8 成首購最長 30 年、其他最長 20 年最長 3 年5300 元
中小企業銀行幸福優加利2.06 % 起由銀行審核最長 30 年由銀行審核3300 元起

內政部自購住宅補貼

為了減輕特定族群負擔,內政部推出自購住宅補貼政策,在每年約七、八月時開放申請,只要是兩年內購屋,一定財產標準以下的族群,都可以至線上網站申請該補助。

  • 內政部自購住宅補貼額度
    • 臺北市最高 250 萬元
    • 新北市最高 230 萬元
    • 其餘縣市最高 210 萬元
  • 內政部自購住宅補貼年限

最長 20 年,寬限期最長 5 年。

  • 內政部自購住宅補貼條件利率表
補助類別條件利率
第一類低收入戶或中低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上、未滿 25 歲於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家、65歲以上、家庭暴力或性侵害受害者及其子女、身心障礙者、感染 AIDS 者、原住民、災民、遊民、因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人。郵儲利率 1.595 % 減 0.533 %,目前為1.062 %。
第二類不具第 1 類條件者,需另外具備以下條件:滿 18 歲成年者家庭成員均無自有住宅家庭年所得及財產平均應低於補貼的財產標準郵儲利率 1.595 % 加 0.042 %,目前為 1.637 %。

內政部自購住宅補貼的利率十分划算,低於新推行的青安貸款,目標對象是經濟或生活較艱困、難以購屋買房者。因此該補貼的審核嚴格、有特定的戶數限制,相較於青安貸款更不容易申請成功。

申請內政部自購住宅補貼者不可以領有其他政府補助,如租金補貼、社會住宅承租戶、國宅貸款等等,但可與青安貸款並行。

中產以下自用住宅貸款專案

內政部推出的中產以下自用住宅貸款專案,是針對已有房貸者提出的補助,每戶補助三萬元,可至線上網站申請,補助受理期間至 112 年 12 月 29 日為止。

  • 中產以下自用住宅貸款專案金額

3 萬,為一次性補助,不能重複申請。

  • 中產以下自用住宅貸款專案申請條件
    • 僅有一筆自用住宅的貸款,不能有呆帳紀錄。
    • 名下僅有一戶房屋。
    • 房貸最初核貸金額,臺北市 850 萬元以內,其他縣市 700 萬元以內。
    • 110 年家庭所得總額在 120 萬元以內。

和內政部自用住宅補貼一樣,中產以下自用住宅貸款專案也是為了幫助經濟較為困難的族群,但是規定沒有內政部補貼嚴格,也沒有戶數限制,只要有申請、條件符合就能領到。

該專案補貼的金額較低,而且是一次性補助,只能當成一筆額外收入,短暫減輕一點負擔,對長期房貸而言幫助較小。

民間銀行首購利率方案

除了政府的政策性房貸補助,民間銀行也有推出專屬於首購族的優惠方案。

民間銀行的利率不如政府優惠貸款低,但是在首購的定義上可能更寬鬆,通常只要申請人名下沒有房產即可,配偶及子女不算在內。除此之外,部分民間銀行的貸款成數更高,達到房屋鑑價的 85 成,如果購買的房屋價格較高,可以好好利用。

銀行方案利率額度/成數年限寬限期其他手續費
中國信託青年安心成家一段式利率:2.15 % 機動計息
二段式利率:前 2 年 1.94 % 機動計息;第 3 年起 2.24 % 機動計息 
房屋鑑價 8 成;金額最高 800 萬最長 30 年最長 3 年3000 元起
永豐銀行首購房貸最低 2.09 % 起房屋鑑價最高 85 成最長 40 年最長 3 年3000 元 ~ 12000 元
富邦銀行青年安心成家基準利率+0.66 %(目前 2.26 % )房屋鑑價最高 8 成最長 40 年最長 3 年5000 元起
富邦銀行購屋房貸2.21 % 起房屋鑑價最高 8 成最長 30 年由銀行審核5000 元起

首購利率最低多少?

比較目前各銀行的首購利率,財政部的青安貸款的利率是最低的,其他銀行房貸的最低利率目前都超過 2 %,而目前青安貸款的一段式機動利率最低僅 1.775 %。

青安貸款 V.S 一般銀行貸款利率比較

假設貸款金額為 1000 萬元,還款年限 30 年,無寬限期,以一般銀行常見的 2.06 % 利率對比青安貸款的 1.775 % 利率,用常見的本息攤還法計算,帶入房貸試算工具後,會得到下表結果:

貸款金額年限利率月付金額總還款利息差異
青安貸款1000 萬元30 年無寬限期以 1.775 % 一段式利率計算35847 元290 萬元兩者月付金相差 1416 元;總利息相差 51萬元
一般銀行貸款1000 萬元30 年無寬限期以 2.06 % 一段式利率計算37263 元341 萬元

如果沒有使用青安貸款,一般銀行的利率會隨著個人的信用、財力、房屋價值等條件而不同,如果自身條件良好,也有可能在一般銀行得到更優惠的條件,例如更高額的房貸、或是搭配其他方案有更低的利率等等,可以依自身的需求向民間銀行辦理。

如何降低首購利率?

一般銀行房貸想降低首購利率的話,提升個人和房屋條件是最有效的做法。

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穩定的職業與收入

貸款人的職業和固定收入是銀行核貸的主要關鍵,如果你是醫師、建築師、律師、百大企業員工等薪水高且穩定的職業,那銀行就不用擔心你的還款能力,利率自然也會降低。

而針對軍公教人員,政府也有提供相關的房貸優惠方案,例如內政部推出的築巢優利貸是專門給公教人員的優惠貸款,貸款利率 2.06 %,由台灣銀行中國信託銀行辦理;而軍職人員也有台銀辦理的國軍貸款優惠方案能降低利率,貸款利率最低 2.152 % 起。

培養良好信用

申請房貸時銀行需要調閱個人聯徵紀錄,如果你沒有遲繳、未繳、呆帳、信用不良聯徵多查的情況,代表你的還款能力夠,而且信用良好,那銀行對你的信任度就會提高,貸款利率有可能因此降低。

在貸款前,建議暫停信用擴張的行為,例如開新的信用卡或新貸款,這樣會讓銀行認為你近期經濟狀況不穩定,資金不夠,對貸款的審核會更嚴謹,貸款方案也可能變得較差。

提高房屋價值

房屋價值也會影響到貸款利率和額度,一般銀行會給房屋價值約 7~8 成的貸款,最高 85 成。

雖然額度的部分很難更高,但如果房屋的價值高、地段良好,坪數大,未來升值空間大的話,貸款的利率就可能降低,所以中古屋的貸款條件大多不如預售屋來得好,因為中古屋的房屋價值較低。

縮短貸款期限

在貸款時申請人可以自行選擇貸款年限,通常銀行貸款年限最長為 30 年到 40 年之間,但如果縮短貸款年限至 20 或 25 年,不只應繳總利息會降低,貸款的利率也有可能降低。

對銀行來說,時間也是一種成本,還款時間拉越長,銀行風險就越高,因此利率也可能跟著提高。

如果想要藉由縮短貸款期限來降低利率,要確保自身有足夠且穩定的收入,因為縮短貸款期限會導致月付金提高,每月的負擔變重,如果沒有良好的收入恐怕難以負擔。

首購買房注意事項

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預備兩到三成的自備款

一般而言,房貸可貸成數為八成,假設房子購買時的價值為 1000 萬,那可貸金額就是 1000 萬的 80 % ,也就是 800 萬元,剩餘的 200 萬無法用貸款支付,所以至少有兩成要自行負擔。

而除了買房本身的支出,還有其他零碎的隱藏支出,包括契稅印花稅、地政登記規費抵押權設定規費、房屋保險、裝潢、購置家具等費用,因此在購房前通常要自己準備兩到三成的錢,避免一下子無法負擔太多開銷。

申請房貸一次不超過三家

只要向銀行申請新貸款,銀行就會調閱申請者的聯徵紀錄查看,已確認申請者的信用狀況。

此舉動會在個人信用報告上留下紀錄,稱為「被查詢記錄」,和自我查詢聯徵的紀錄不同,如果被查詢紀錄在三個月內超過三次,就會導致聯徵多查,大大降低銀行貸款意願。

提前清償可能有違約金

提前清償指的是在貸款期限之前,提前償還部分或全部金額。

提前清償可以省下許多利息,但簽訂房貸後想要提前清償的話,可能會需要支付違約金。每個銀行方案不同,通常利率較高的方案不用綁約,利率較低的則要綁約,如果綁約期限未到就提前清償,則需要付違約金,所以在提前清償前要先確認綁約的內容和期限。

寬限期盡量不超過三年

寬限期是為了減輕貸款負擔的機制,在寬限期內,貸款者只需要繳利息,暫時不用繳本金,所以負擔會大大減輕。

然而寬限期結束後,還款壓力會一下子升高,因為要償還之前沒有繳的本金。

舉例來說:貸款 1000 萬、年限 30 年、寬限期 3 年、利息 2.06 % ,在寬限期內,月付利息為 17167 元,然而寬限期結束後,月付金則提高到 40265 元,比沒有寬限期的平均月付金 37263 元還高。

除了還款壓力大增之外,有寬限期的總償還金額會比沒有寬限期更高,因為寬限期內沒有償還本金,等於是持續白繳利息,寬限期越長,繳的利息就越多,所以寬限期盡量不要超過三年。

首購利率 Q&A

青安貸款和內政部購屋補貼可以合併使用嗎?

可以。

內政部的購屋補貼不能和其他政府的房屋補助合用,但可以和 2023 年 8 月實施的新青安貸款方案一起使用,能大大減輕首購族和中低收入戶的負擔。要注意的是,內政部的補助方案有戶數限制,條件也較嚴格,採取計分制,通過機率較小。

首購一生只能用一次嗎?

不是。

首購資格不是用了就沒有了,首購資格是一種身份狀態,只要貸款當下符合首購身份,也就是名下沒有自用住宅或房貸,就算之前使用過首購方案,還是可以再次使用。

假設你原本有買一棟房子,在買新房前,把之前買的房賣出或過戶給別人,這時候你的名下就沒有自用住宅了,那你就再次符合首購資格,新房貸款就可以使用首購的優惠利率。

夫妻買房首購資格怎麼看?

首購資格的定義根據「借款人」來看。

因此若夫妻一起買房的話,誰去借款就使用誰的首購資格,與房屋的登記人無關,無論房子登記在誰的名下,或是共同登記,都沒有影響。

舉例來說,如果丈夫去借款,那使用的就是丈夫的首購資格,買到的房子可以登記在丈夫名下,也可以登記在妻子名下,都不影響首購資格。

如果房屋只登記在一人名下的話,另一人未來則享有每人一次的土地增值稅優惠

房貸利率平均多少才合理?

目前平均房貸利率為 2.091 %,接近此數值都屬於合理範圍。

房貸利率每家銀行都不同,根據每個人的職業收入、信用條件、房子的品質優劣等因素,有不同的利率。如果想要知道自己貸款的利率使否合理,可以參考五大銀行新承做購屋貸款利率,2023 年 8 月為 2.091 %。


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